Современные реалии предъявляют новые, более строгие требования к содержанию и эксплуатации многоквартирных домов. В условиях глобального перехода к использованию возобновляемых ресурсов и острой необходимости снижения энергопотребления капитальный ремонт и тепловая модернизация зданий перестают быть просто рекомендацией — они становятся обязательными мерами. Причем эти два процесса необходимо осуществлять одновременно, а не по отдельности.
Капитальный ремонт и тепловая модернизация: почему их целесообразно не разделять?
Капитальный ремонт многоквартирного дома предполагает восстановление или замену основных конструктивных элементов здания: крыши, фасада, фундамента, инженерных систем и других. Тепловая модернизация, в свою очередь, направлена на улучшение энергоэффективности здания. Если проводить эти процессы раздельно, это неизбежно приведет к дублированию работ и дополнительным затратам. Например, утепление фасада или замена окон могут быть выполнены только после завершения ремонта стен или кровли. Это не только увеличивает сроки и стоимость работ, но и создает неудобства для жильцов, вынужденных терпеть строительные работы дважды.
Преимущества комплексного подхода — экономия времени и ресурсов
Совместное проведение капитального ремонта и тепловой модернизации позволяет оптимизировать процесс. Все работы выполняются в рамках единого проекта, что значительно сокращает сроки строительства, снижает общую стоимость. Более того, такой подход минимизирует проблемы для жильцов, сокращая период неудобств, связанных с шумом, пылью и ограничением доступа к частям здания.
Энергоэффективность — долгосрочная выгода
Энергоэффективная модернизация направлена на снижение теплопотерь здания, что напрямую влияет на уровень энергопотребления. Утепление фасадов, замена старых окон на энергоэффективные, модернизация систем отопления и вентиляции — все эти меры позволяют значительно сократить расходы на энергию, как тепловую, так и электрическую. Если же тепловая модернизация проводится отдельно от капитального ремонта, многие возможности для повышения энергоэффективности могут быть упущены. Например, при замене кровли можно сразу установить теплоизоляционные материалы, а при ремонте фасада — интегрировать современные утеплители. Только совместное проведение работ позволяет достичь максимального эффекта.
Главный приоритет — комфорт и качество жизни
Капитальный ремонт и тепловая модернизация — это масштабные работы, которые неизбежно вызывают временные неудобства для жильцов. Однако, если проводить эти процессы поэтапно, период дискомфорта увеличивается в разы. Совместное проведение работ позволяет минимизировать время, в течение которого жильцы будут испытывать неудобства. Более того, комплексный подход открывает возможности для улучшения не только энергоэффективности, но и общего качества жизни: улучшается звукоизоляция, устанавливаются современные приборы учета и распределения, модернизируются инженерные системы.
Комплексный подход — необходимость, а не выбор
Таким образом, капитальный ремонт и тепловая модернизация — это взаимосвязанные процессы, которые должны проводиться одновременно. Такой подход позволяет не только сэкономить время и средства, но и значительно повысить энергоэффективность здания, уменьшить проблемы жильцов при проведении ремонта и улучшить качество их жизни.
С учетом внедрения в белорусскую практику финансовых инструментов для энергоэффективной модернизации, совместное проведение этих работ становится не просто выгодным, но и необходимым шагом для обеспечения комфортного и экономичного проживания.
Рассмотрим подробнее законодательную основу этого финансового инструмента.
1. Указ от 4 сентября 2019 г. № 327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов» от 4 сентября 2019 г. дает возможность собственникам квартир получить безвозмездную субсидию от государства на половину стоимости выполненных энергоэффективных мероприятий в своем доме и 10-летнюю рассрочку на покрытие второй половины расходов. Для малообеспеченных семей установлен срок погашения 15 лет.
2. Полный перечень возможных мероприятий в рамках реализации Указа приведен в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 05.12.2019 № 839.
Комплекс мероприятий для повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов может включать:
— утепление ограждающих конструкций дома (наружные стены, чердачное перекрытие, цокольное перекрытие);
— устройство автоматизированного индивидуального теплового пункта на весь дом;
— замену входных дверей в подъезды на двери с автоматическим доводчиком;
замену окон в местах общего пользования (в подъездах, на лестницах);
— установку термостатических регуляторов на батареях в квартирах (в случае их отсутствия), дающих возможность регулировать температуру в комнатах;
— установку распределителей тепла на батареях в квартирах с дистанционным съемом показаний расхода тепла, позволяющих платить за фактическое потребление энергии, а не усредненное на квадратный метр жилья;
— установку энергоэффективных стеклопакетов в квартирах (если их еще не заменили сами жильцы).
3. Все эти меры направлены на повышение энергоэффективности дома и не входят в перечень работ по капитальному ремонту согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 21.04.2016 № 324. Капитальный ремонт подразумевает восстановление исходных характеристик дома, а не доведение его до современных стандартов энергоэффективности.
4. Капитальный ремонт и мероприятия по повышению энергоэффективности дома могут осуществляться одновременно, что позволяет совместить некоторые виды работ (например, утепление и окраску стен) и является эффективной мерой повышения характеристик дома, а значит, экономии средств собственников квартир.
Если жильцы примут согласованное решение об утеплении дома или проведении других энергоэффективных мероприятий, не входящих в капитальный ремонт, то они будут проведены одновременно с капитальным ремонтом дома в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.12.2019 № 839 «О реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 сентября 2019 г. № 327».
Что должны сделать собственники квартир, чтобы модернизация состоялась?
1. На общем собрании, организованном инициативной группой собственников, или управляющей организацией (уполномоченным лицом по управлению общим имуществом), или органом местного управления (администрацией района, города), проголосовать за один из возможных вариантов энергоэффективной модернизации своего дома («за» должно быть 2/3 и более от числа общей суммы голосов собственников дома).
2. После завершения всех работ, выполняемых под строгим техническим контролем, и их государственной приемки, начать погашение своей доли расходов на организацию и проведение модернизации (50 % стоимости проектной документации, строительных работ и материалов).
Доля каждого собственника в расходах на модернизацию пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Эта сумма в рублях будет разделена на 120 частей для оплаты равными частями ежемесячно в течение 10 лет. То есть будет включаться расчетно-справочным центром в счет-извещение на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Таким образом, всё, что должны сделать собственники, — прийти на общее собрание и проголосовать!
ПРИМЕР
Внедрение в практику финансового инструмента для энергоэффективной модернизации многоквартирного жилого дома рассмотрим на примере дома № 26 на ул. Калиновского в г. Минске (5 этажей, 6 подъездов, 90 квартир; 1972 года постройки). Проводились капитальный ремонт и тепловая модернизация.
Экономический эффект для собственников квартир
Потребление тепловой энергии в отопительный период 2021/2022 года (до модернизации)
— 455,65 Гкал.
Потребление тепловой энергии в отопительный период 2023/2024 года
(после модернизации) — 369,60 Гкал.
Стоимость тепловой модернизации на 1 кв. м (50 %) — 0,177 рубля.
Основные причины, по которым собственники квартир не пользуются финансовым инструментом модернизации дома:
— низкая стоимость тепловой энергии для собственников жилых помещений не стимулирует искать способы уменьшения ее потребления;
— непонимание собственниками разницы между капитальным ремонтом дома (за который частично уже заплатили) и модернизацией (за которую нужно будет платить отдельно);
— опасения значительного увеличения стоимости жилищно-коммунальных услуг с учетом стоимости модернизации, которую придется погашать.
Но, как следует из аналитической информации, которую предоставил директор КУП «Жилищное коммунальное хозяйство Первомайского района г. Минска» Сергей РУДЬ во время посещения объекта делегацией руководителей управляющих компаний из Узбекистана летом 2024 года, жильцы дома № 26 на ул. Калиновского стали платить даже меньше, чем до модернизации (таблицы 2 и 3).
При этом потребительские характеристики дома и жилых помещений существенно улучшились. Собственникам не пришлось брать на себя организацию строительных работ, оформлять кредит, контролировать качество работ и финансовые потоки — за них всё сделали орган местного управления и государственная управляющая организация.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фото автора
_thumbnail.jpg)
