Как известно, в Беларуси созданы оптимальные условия для энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов (совладельцы дома должны лишь на общем собрании принять решение о модернизации, выбрать вариант, а дальше всё за них сделают местные органы власти). Кроме того, 50% стоимости модернизации берет на себя государство, а оставшиеся 50% фиксируются в белорусских рублях и погашаются в рассрочку в течение 10 или 15 лет равными частями. Создана ли организация собственников для управления общим имуществом дома или не создана, значения не имеет. Но даже при таких выгодных условиях собственники квартир (они же совладельцы домов) активности не проявляют.
Интересно сравнить: а как в сопредельных странах?
Например, в Эстонии проводятся небольшие пилотные проекты по комплексной энергетической модернизации (не в масштабах всей страны, как в Беларуси, а точечно) для похожих домов совместной собственности (совместных домовладений). Их финансовые условия, как и практикуется для небольших пилотных проектов, намного лучше, чем обычно. А условия проекта для пяти «хрущевок» в городе Нарва можно назвать рекордно льготными для стран ЕС:
– специальный фонд энергоэффективности покрывает до 80% расходов на работы (без стоимости материалов);
– программа местной помощи в области энергетики ELENA покрывает до 90% стоимости энергоаудита, проектных работ, подготовительных работ.
Кроме утепления оболочки здания, замены систем вентиляции и отопления, жильцы пяти «хрущевок» на нарвской улице Виру смогут получить даже лучшего качества пристроенные балконы и лифты, если выберут проект с этими элементами. Для чего все эти льготные условия? Городские власти надеются сделать образцово-показательный квартал, чтобы наконец подтолкнуть хотя бы часть совладельцев многоэтажек к повышению энергоэффективности своего жилья.
Казалось бы, льготные условия подразумевают автоматическое согласие совладельцев этих пяти домов. Но нет.
Ведь такая полная (комплексная) модернизация «хрущевки» будет стоить дорого, и даже небольшая часть требуемого самофинансирования пугает собственников квартир, особенно пожилых. Одна из самых обсуждаемых тем в Нарве — счета за отопление, и теоретически в будущем за счет модернизации эти счета уменьшатся, но покроет ли экономия сумму кредита?
«У нас еще нет решений общих собраний, в которых мы нуждаемся, чтобы двигаться дальше», — сообщила в начале февраля 2024 года директор нарвского Департамента архитектуры и городского планирования Кайе Энно.
По ее задумке, пять домов, которые сейчас одинаковы, в будущем могут сильно отличаться между собой по внешнему виду за счет конкурса архитектурных проектов. В то же время технические системы в них, скорее всего, будут одинаковыми, что удешевит проектирование и реконструкцию однотипных пятиэтажек, в том числе «хрущевок». Специалисты хотят в Нарве отработать разные решения, чтобы после этого по всей стране, где есть такие же дома, можно было использовать отобранные (лучшие) типовые решения, в том числе архитектурные.
Замысел правильный и амбициозный, вот только результат пока очень скромный. Ведь по правилам субсидия по первой программе составит 80% лишь в случае, если под модернизацию пойдут все пять домов. А в данный момент по второй программе, предусматривающей выделение 9,4 млн евро субсидии, среди собственников желающих нашлось лишь на треть от этой суммы.
Следует отметить, что кредит на модернизацию дома получает не каждый собственник, а квартирное товарищество. Товарищества созданы во всех многоквартирных домах, где есть два или более владельца помещений. Созданы они не решением самих собственников, а силой закона еще в 2019 году. И так как сегодня экономические перспективы не внушают оптимизма, товарищества не готовы обращаться в банк, чтобы покрыть свою часть финансирования, которую они будут распределять среди владельцев квартир соразмерно их доле. Как отмечают эстонские специалисты, на собраниях собственников квартир в товариществах очень трудно произносить слово «кредит», это очень непопулярный термин в 2024 году.
Отдельная сложность — большинство председателей товариществ не умеют вести проекты энергетической модернизации и капитального ремонта. Законодательство предъявляет очень строгие требования к управляющим компаниям и менеджерам управляющих компаний (сложная система сертификации как компаний, так и их работников). А вот председатели товариществ могут проходить образовательные программы, если только захотят. Соответственно, уровень их компетенции значительно ниже, знаний и навыков не хватает. В таком случае практически не обойтись без технического консультанта, услуги которого недешевы.
Например, члены правления одного из квартирных товариществ рассказали, что им и их коллегам из соседних домов пока не все понятно с организацией модернизации, и они отправили свои вопросы городским властям. Что их больше всего волнует? Даже при 80-процентной субсидии у каждого собственника получится по 2,50 евро за квадратный метр дополнительно к счету при погашении кредита. То есть примерно по 150 евро (дополнительно) за двухкомнатную квартиру. Если говорить о пенсионерах, у которых пенсия 700 евро, то для них это нереальная сумма. А так как в «хрущевках» в результате жилищной фильтрации сегодня живут преимущественно пенсионеры, то вот и причина низкой активности при очень выгодных условиях.
Таким образом, меньшая часть собственников (молодые семьи) склоняются к полной реконструкции, большая часть (пенсионеры) — к частичной энергетической модернизации. И это при высокой стоимости отопления в Эстонии, которую можно значительно уменьшить в результате принятого собственниками решения (высокий стимул).
А так как в Беларуси стоимость отопления для занятых в экономике и пенсионеров очень низкая, этот стимул, а именно: снижение стоимости оплаты за отопление и горячую воду — использовать трудно. Кроме того, соотношение молодых семей и пенсионеров в пятиэтажках советского времени постройки (то есть домах, которые прежде всего и нуждаются в проведении энергоэффективной модернизации) также не в пользу первых. Поэтому решения собственниками принимаются медленно и с оглядкой.
Но лучших условий, увы, уже не будет.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фото автора и архива предприятия
