Законодательство о совместном владении жилой недвижимостью в странах мира обычно содержит общие правила правоотношений совладельцев. А также — правила создания и регистрации совместного домовладения (кондоминиума). Обязательной частью правоотношений в кондоминиуме является наличие общего имущества (общей собственности, общих элементов многоквартирного дома). И обязательной составляющей общего имущества является земельный участок — на праве частной собственности (чаще), постоянного бессрочного пользования (реже). Беларусь в этом отношении исключением не является.
Но в Украине жилищное законодательство вообще не содержит определения совместного домовладения, или кондоминиума, отсутствуют правила его создания и регистрации. Терминология законов, регулирующих отношения собственников помещений в многоквартирном доме, почти идентична терминологии, используемой в России и Узбекистане. Соответственно, нет и никакого сходства с основными законодательными нормами стран ЕС (в этой части законодательной практики). Особенно — в отношении земельного участка как неотъемлемой составляющей совместного домовладения.
Есть лишь закон, содержащий определение, что такое многоквартирный дом, и еще один закон, регулирующий правила создания объединения собственников многоквартирного дома (ОСМД). ОСМД — это, по сути, аналог товарищества собственников в Беларуси. По состоянию на начало 2019 года в Украине было 180 тыс. 416 многоквартирных домов, и только в 16,5% из них были созданы объединения собственников, что в пропорции почти в два раза меньше, чем в этот же период в Беларуси. Но — землю украинские ОСМД, в отличие от белорусских ТС и ЖСПК, так и не получили. Более того, все остальные многоквартирные дома, имеющие признаки совместного домовладения (в которых квартиры принадлежат гражданам на праве собственности), также до настоящего времени без земельных участков. Меньшая часть таких домов — ЖСК, большая часть — «неорганизованные многоквартирные дома», которые обслуживают бывшие советские ЖЭКи. Причин происходящего несколько.
Одна из них — отсутствие государственной поддержки при строительстве жилья. И, как следствие, влиятельное строительное лобби, стремящееся получать прибыль «здесь и сейчас» при возведении исключительно коммерческого жилья и только по рыночным ценам. Для этого очень удобно иметь большой земельный пирог, из которого при необходимости всегда можно извлечь необходимый участок под застройку.
Земля в Украине принадлежит территориальным общинам, которых, согласно открытым источникам в сети Интернет, всего 1469. Земельные участки могут передаваться в постоянное пользование только ОСМД (ч 1 ст. 92 Земельного кодекса). Согласно действующему законодательству ЖСК не имеют права оформить земельные участки в постоянное пользование, могут только купить или взять в аренду, чего они по понятным экономическим причинам не делают. А вот собственники квартир «неорганизованных многоквартирных домов», которых большинство, для выделения им земельных участков должны пройти процедуру, напоминающую экзекуцию. Говоря образно, все одновременно должны явиться к нотариусу с правоустанавливающими документами. Если более детально, принять единогласное решение, всем вместе подписать ходатайство, заключить договор с землеустроительной организацией, оплатить соответствующие работы и услуги и получить земельный участок в «совместное пользование».
Таким образом, искусственно созданы механизмы, препятствующие гражданам Украины, собственникам квартир, использовать основное право совладельца кондоминиума — право на земельный участок как часть общего имущества.
Справочно: в Беларуси все совместные домовладения, вне зависимости от способа управления общим имуществом (ТС или ЖСПК, уполномоченное лицо), имеют в составе общего имущества земельный участок с обозначенными границами. При создании организации собственников землеустроительное дело в обязательном порядке оформляется в соответствии с решением местного органа власти. А согласно Указу Президента Республики Беларусь от 2 марта 2021 г. № 76 до 1 января 2023 года в стране завершена работа по оформлению правоудостоверяющих документов на земельные участки для совместных домовладений. В основном старого жилого фонда, где назначены уполномоченные лица. Вся работа проведена в режиме «одного окна», без участия в процессе собственников квартир и без взимания с них дополнительной платы за оформление земельных участков.
А в Украине (в отличие от законодательной практики ЕС) совладельцы многоквартирных домов могут добиться права на пользование земельным участком фактически только при создании ОСМД и только в разрешительном порядке. Сегодня на примере Киева процедура выглядит так. Киевский городской Совет проводит инвентаризацию земельных участков на основе градостроительного кадастра. По состоянию на ноябрь 2023 года инвентаризировано 70% всех участков, планируется завершить инвентаризацию в 2024 году. Инвентаризация проходит поквартально, большинство участков формируется массивами, без разделения на отдельные многоквартирные дома, из-за невозможности четко определить принадлежность объектов инфраструктуры к одному из них. Изготовленная техническая документация на «большой» участок утверждается на сессии Киевского городского Совета.
После завершения первого этапа инвентаризации, если границы сформированного участка подходят, ОСМД может провести общее собрание, принять решение о получении в постоянное пользование земельного участка, определить уполномоченное лицо, которое будет заниматься его оформлением и регистрацией права постоянного пользования. Далее начинается сбор необходимой документации. А это: акты ввода в эксплуатацию на сооружения, расположенные на участке; акт приема-передачи многоквартирного дома, решение общего собрания о взятии в управление многоквартирного дома (создание ОСМД); выкопировка по кварталу и др.
В случае если ОСМД не устраивает «большой» участок, сформированный во время инвентаризации, требуется его разделение. Необходимо направить ходатайство в адрес Департамента земельных ресурсов. Но — разрешение на разработку землеустроительной документации требует согласования между всеми субьектами, размещенными на «большом» участке. В таком случае все многоквартирные дома, расположенные на участке, должны создать ОСМД, сделать протоколы общего собрания, где согласовать свои индивидуальные границы.
Разумеется, собственникам квартир проще ничего не делать, чем заниматься такими странными, придуманными украинскими чиновниками процедурами!
Но, если все круги землеустроительного ада пройдены и участок оформлен, собственникам квартир необходимо платить земельный налог. Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома он составляет 0,01% от нормативной денежной оценки (НДО); для другой жилой застройки — 1,00% от нормативной денежной оценки участка, которую нужно раз в год обновлять (после 15 января). Для чего собственникам опять же необходимо заказать выписку (справку) из технической документации об НДО земельного участка в местном отделении Госгеокадастра.
Белорусским собственникам квартир, вероятно, довольно странно читать, как устроено землеустроительное дело в соседней стране. Мы привыкли, что государственные организации выполняют для нас те административные процедуры, которых гражданам Украины приходится добиваться годами. Такова человеческая логика: все, что достается быстро, просто и бесплатно, не ценится. Но знать о примерах иного отношения — полезно.
Геннадий Каленов
Фото freepik.com и из других источников сети Интернет
