Преобладание жилищных кооперативов и арендного жилья в странах Скандинавии (а не квартир в собственности, как в Беларуси) — это результат сложного переплетения исторических, политических,
экономических и социальных факторов. Такое преобладание не случайность, а осознанная модель, сформированная десятилетиями. Вот ключевые причины, почему эта система городского планирования так укоренилась.
Исторические и идеологические предпосылки
Сильное народное движение (folkrörelserna). В конце XIX — начале XX века в Скандинавии были очень сильны кооперативные движения (жилищные, потребительские, сельскохозяйственные). Они возникли как ответ на плохие жилищные условия рабочих и спекуляцию жильем. Оказалось, что люди, объединяясь, могут решать проблемы сообща, без посредников и с целью удовлетворения жилищных потребностей, а не извлечения прибыли.
Социально-демократическая модель. Доминирование социалдемократов в политике на протяжении большей части XX века привело к тому, что доступное жилье стало рассматриваться не как товар, а как социальное право человека. Государство активно вмешалось в жилищный вопрос, чтобы обеспечить всех граждан достойным жильем независимо от их дохода. Похожие процессы происходят и в современной Беларуси.
Послевоенное время. После Второй мировой войны потребовалось быстро и эффективно решить жилищный кризис и обеспечить жильем растущее городское население. Массовое строительство арендных домов и кооперативов (как правило, с государственной поддержкой) стало самым эффективным способом сделать это.
Роль государства и политика «жилище для всех»
Государственные субсидии. На протяжении десятилетий государство предоставляло льготные кредиты и субсидии как некоммерческим жилищным застройщикам, так и жилищным кооперативам (без права собственности на отдельные квартиры в кооперативе) для стимулирования строительства доступного жилья.
Поддержка некоммерческого сектора. Был создан и до настоящего времени поддерживается мощный сектор муниципальных жилищных компаний (например, allmännyttan в Швеции). Похожий
сектор жилья создается в Беларуси с 2016 года. Цель муниципальных компаний состоит не в получении прибыли, а в строительстве жилья и управлении арендным жилым фондом для всех категорий
граждан, в том числе малообеспеченных (социальная аренда). Это создало здоровую конкуренцию частным арендодателям.
Жесткое регулирование рынка аренды. В некоторых странах (особенно в Швеции) действует система правового регулирования арендной платы (hyresreglering), где ставки аренды постоянно изучаются, а затем совместно устанавливаются объединениями арендаторов с одной стороны и жилищными компаниями и, соответственно, местными органами власти с другой.
Это не позволяет завышать цены, делает аренду стабильной и предсказуемой. Исключения — резкие наплывы мигрантов, когда жилья не хватает для всех, что происходит в последние годы.
Финансовые и экономические причины
Высокие барьеры для входа на рынок покупки квартир. Покупка недвижимости, особенно квартир в совместных домовладениях крупных городов, требует огромных первоначальных взносов и ведет к большой долговой нагрузке. Поэтому жилищные кооперативы (andelsboliger/bostadsrätter) стали идеальным компромиссом.
Покупка пая в кооперативе стоит дешевле, чем покупка аналогичной квартиры в частную собственность. Потому что граждане покупают не недвижимость, а пай (долю) в кооперативе и право пользования квартирой.
Это дает большую стабильность по сравнению с арендой у частных владельцев (не могут выселить, можно делать ремонт по своему вкусу, но с ограничениями из устава кооператива).
Кооперативная квартира при этом является активом, который можно продать по цене, равной покупке или даже выше (продается право членства в кооперативе), что также делает квартиру своеобразной формой инвестиций и сбережений.
Социальные преимущества и стабильность
Смешанные районы. Муниципальное и кооперативное жилье позволяет избежать резкой социальной сегрегации (богатые районы/гетто), поскольку в одном районе могут жить люди с разным уровнем
дохода.
Стабильность для арендаторов. Сильная защита прав арендаторов дает людям уверенность в завтрашнем дне. Они знают, что условия аренды не изменятся произвольно и у них есть возможность жить в одном месте долгие годы, растить детей и т. д.
Социальные функции. Кооперативы, обычно состоящие из десятков многоквартирных домов, содержат клубы для пожилых, спортивные секции, библиотеки и даже общественные городские бомбоубежища. Кооперативы обеспечивают безбарьерную среду, занимаются озеленением территории и участвуют во всех городских мероприятиях. Координируют свои действия с местными органами власти.
Современные вызовы
Несмотря на успех, эта модель сталкивается с проблемами в XXI веке: нехватка жилья в крупных городах, длинные очереди, либерализация рынка и рост цен на паи в кооперативах, что подрывает их изначальную доступность.
Тем не менее доминирование кооперативов и арендного жилья в Скандинавии — это сознательно выстроенная система, призванная обеспечить социальную стабильность, равенство и доступ к качественному жилью для всех слоев населения, а не только для тех, кто может себе позволить купить его на открытом рынке.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фото www.archi.ru, https://onekindesign.com/
_thumbnail.jpg)
