С 1 декабря 2025 г. в жизнь каждого жителя многоквартирного дома в России вошли существенные изменения. Речь идет о поправках в Жилищный кодекс, которые ужесточают правила использования общего имущества. То есть того пространства, которое принадлежит всем собственникам квартир, но за которым часто никто не следит.
Парковки, чердаки, подвалы, технические этажи и даже стены под окнами перестанут быть «ничейной территорией». Разумеется, законодатель и раньше регламентировал использование общего имущества, но очень уж мягко. А теперь систематизирует подход и дает в руки управляющим компаниям (которые занимают примерно 95 % рынка управления жильем, примерно 5 % составляют ТСЖ и ЖСК) и советам многоквартирных домов новые инструменты для наведения порядка. Разберемся, что это значит для обычного российского собственника.
Что такое общее имущество в России, почему оно стало проблемой?
Вообще, мировой подход к определению общего имущества такой — законодатели «пляшут от печки», которой является земельный участок. Главное (по мере убывания): земля, общее имущество, единицы жилья в индивидуальной собственности (квартиры). Но в России «плясали» наоборот: квартиры, общее имущество, придомовая территория. Поэтому и определение общего имущества многоквартирного дома — это все, что находится за пределами вашей квартиры, но необходимо для комфортной жизни в многоквартирном доме. Например, лестничные клетки, лифты, крыша, подвалы с инженерными коммуникациями, коридоры, а также земельный участок с элементами благоустройства. На практике эти зоны часто становятся источником конфликтов и нарушений. Наиболее типичные:
— самозахват мест общего пользования: установка личных шкафов, креплений для подвески велосипедов, массивных цветочных горшков на эвакуационных путях, захламление чердаков и подвалов старыми вещами;
— незаконное коммерческое использование: размещение рекламных конструкций на фасадах без согласия собственников жилья, сдача в аренду подвалов под кладовые или точки бытового обслуживания, доход с которых не идет в общий бюджет дома;
— благоустройство в ущерб безопасности и комфорту: установка кондиционеров, спутниковых антенн или навесов без учета общедомовых интересов, что может повредить фасад, создать шум или нарушить эстетический облик.
До сих пор борьба с такими нарушениями была долгой и сугубо бюрократической — кто кого перетерпит. Требовалось решение общего собрания собственников, судебные разбирательства, что отнимало много времени и сил, в том числе у местных администраций.
Что меняется и зачем?
Основная цель изменений — создать четкий, быстрый и эффективный механизм пресечения нарушений. Законодатели стремятся перевести вопросы использования общего имущества из плоскости «выяснения отношений между соседями» в правовое поле с ясными последствиями.
Выделим главные нововведения.
1. Будет законодательно закреплен перечень типичных нарушений в использовании общего имущества (например, конкретные виды перепланировок, установка оборудования, захламление). Для каждого случая прописывается понятный алгоритм действий: кто (управляющая компания, совет дома) и в какие сроки должен реагировать.
2. Управляющим компаниям (муниципальным и частным), а также советам домов дадут больше полномочий — они смогут не просто фиксировать нарушения, но и оперативно на них реагировать. Управляющая компания сможет выдавать предписания об устранении нарушений, которые будут иметь более весомый юридический статус.
3. За использование общего имущества с нарушением установленных правил будет введена административная ответственность в виде штрафов. Штрафы могут быть наложены как на гражданина-нарушителя, так и в некоторых случаях на управляющую компанию, бездействующую при выявлении проблемы.
4. Новые нормы Жилищного кодекса не только запрещают неправомерную деятельность жильцов в доме, но и дают путь к легализации. Если собственник хочет, например, использовать часть подвала, ему придется инициировать решение общего собрания, которое может утвердить специальные условия пользования и установить плату за это. Деньги будут направляться на общедомовые нужды, пополняя счет капитального ремонта, или, например, на текущий ремонт дома.
5. Для упрощения управления общим имуществом вводится новая должность — администратор дома. Раньше связь между жильцами и управляющей компанией была обезличена: звонки в кол-центр, заявки в общую очередь, отсутствие быстрого отклика. Администратор призван это изменить — в лучшую сторону. Он становится единым ответственным контактным лицом для собственников по всем вопросам, связанным с их домом.
Кроме того, в России будет законодательно закреплена новая категория жилья — «неиспользуемое».
Это важное нововведение, которое коснется собственников квартир, которые по каким-либо причинам не живут в них и не сдают внаем. Квартира будет признана неиспользуемой, если она «фактически не используется для проживания более 12 месяцев подряд». При этом неважно, кто фактически не проживает в квартире (собственник или арендаторы), главное, что жилье пустует.
Как это планируют определять? По совокупности данных: отсутствие расхода воды, электроэнергии или минимальные показатели расхода; информация от администратора дома; отсутствие зарегистрированных по адресу лиц; отсутствие договора аренды жилого помещения. Возможные последствия для собственников (они еще обсуждаются) — штрафы, повышение некоторых тарифов, невозможность получения льгот и субсидий, особое внимание налоговой инспекции.
Цель введения такой нормы — вывести пустующие квартиры на рынок аренды или продажи, чтобы снизить общий дефицит доступного жилья. Подобные подходы к пустующему жилью являются общемировой практикой. Например, в Германии, в соответствии с законом о нецелевом использовании жилья (Zweckentfremdungsverbot), в крупных городах квартиры нельзя держать пустыми дольше 3 месяцев. Штрафы за несоблюдение закона составляют от десятков до сотен тысяч евро. Похожие нормы действуют в других странах Западной Европы и в «горячих» точках мирового рынка недвижимости (Канада, Австралия, отдельные города США).
Ужесточение правил, связанных с общим имуществом, — это логичный шаг к цивилизованному управлению многоквартирными домами, являющимися совместными домовладениями. Законодатель перекладывает ответственность и инструменты контроля на непосредственных участников процесса — собственников и управляющие организации. Цель — превратить общее имущество из «серой зоны» конфликтов и нарушений в управляемый ресурс, который повышает безопасность, комфорт и даже благосостояние дома. Внимание к неиспользуемому жилью связано с целью сделать жилье инструментом решения жилищных проблем, а не целью спекуляций на рынке недвижимости.
Разумеется, успех всех перечисленных изменений будет напрямую зависеть от юридической грамотности и гражданской активности самих жильцов и последовательности действий законодателей. Некоторые нововведения уже критикуются. Например, должность «администратора дома»:
— пока не до конца ясно, как будет работать взаимодействие «администратор — управляющая компания», особенно если администратора она будет выбирать сама (конфликт интересов);
— профессия новая, нужны люди с соответствующей компетенцией и практическими навыками, так как на администратора распространяется профессиональный стандарт «Специалист по управлению многоквартирными домами» (нехватка кадров);
— есть риск, что в некоторых домах администратор будет «бумажной» фигурой без реального влияния (формальный подход).
Советы, которые можно дать белорусским собственникам квартир в многоквартирных домах в России в связи с изменениями в ЖК РФ с 1 декабря 2025 г.:
— познакомьтесь с составом общего имущества вашего дома, которое отражено в техническом паспорте дома и решениях общего собрания;
— посещайте общие собрания собственников, где будут приниматься ключевые решения об условиях пользования общим имуществом, возможной аренде и распределении доходов;
— наладьте конструктивный диалог с советом дома и управляющей компанией, т. к. новые правила — это общий инструмент для улучшения жизни, а не повод для конфликтов;
— если вы или ваши соседи ранее что-то установили в подъезде или на придомовой территории, сейчас самое время проверить, законно ли это, — чтобы инициативно обсудить и затем легализовать на общем собрании.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фото freepik.com Рисунок сгенерирован с помощью ИИ
_thumbnail.png)
