Минчанин уверен, что не обязан предоставлять доступ на свой балкон работникам ЖКХ во время проведения капитального ремонта жилого дома. Чтобы разобраться в теме, специалисты местной жилищной службы провели юридическое расследование.
В качестве аргумента собственник квартиры ссылается на Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 мая 2013 г. № 399. В п. 7.7. документа говорится, что граждане обязаны обеспечивать доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые и (или) нежилые помещения работникам организаций для проверки их санитарного и технического состояния, проведения осмотров, ремонтных работ в случае необходимости и т. д. Исходя их этого житель желает вывод: так как балкон не относится ни к жилым, ни к нежилым помещениям, то и пускать на него представителей обслуживающих организаций он не обязан.
— Действительно, балкон — не часть квартиры, а лишь конструкция, которая приставлена к дому, — разъясняет начальник юридического отдела ЖЭУ № 3 Первомайского района Алексей Скалдин. — Это общее имущество совместного домовладения, которое, согласно Жилищному кодексу, предназначено для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме. Балконная плита и обслуживает две квартиры: для одной служит полом, для другой — потолком. Однако это обстоятельство не может выступать препятствием для прохода на балкон через квартиру работникам ЖКХ района как организации, в ведении и управлении которой находится жилой дом и которая является уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения. Работники вправе требовать доступа на основании ст. 285 и 286 Гражданского кодекса.
Демонтаж по правилам
Минчанин также интересуется: на каком основании он должен демонтировать элементы отделки балкона, в том числе его остекление, выполненные за собственные средства, если того потребуют представители ЖКХ?
— Собственник квартиры, изменяя для своего удобства проектное состояние балкона, использует, как говорилось выше, не личное имущество, а общее. Таким образом он может препятствовать реализации права владения и пользования этим конструктивным элементом уполномоченного лица в части проведения его обследования и необходимых ремонтных работ для восстановления потребительских качеств, утраченных в процессе эксплуатации. Например, если на балконе уложен деревянный пол, его может потребоваться демонтировать для доступа к плите с целью обследования и ремонта — восстановления стяжки, герметизации и т. д., — констатирует А. Скалдин и обращается к букве закона.
Так, в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 27 января 2009 г. № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» приведен типовой договор на оказание услуги по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома. Согласно п 7.3. договора, потребитель обязан «принять необходимые меры по сохранности личного имущества и его перемещению из зоны производства работ».
То же касается остекления балкона. Смотрим постановление Совмина от 16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории». В п. 1.1. указано: «При проведении организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, работ по ремонту фасада жилого дома, балконов и лоджий гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, по инициативе которых выполнялось остекление балконов и лоджий, при необходимости обязаны обеспечить демонтаж элементов остекления на время проведения ремонтных работ».
Заказчик (не)обязан
Последний вопрос горожанина: должны ли работники ЖКХ (подрядной организации) после капремонта восстановить демонтированную отделку на балконе?
Ответ находим также в типовом договоре на оказание услуги по капремонту. В п. 6.10. конкретизируется: заказчик обязан восстановить в жилом помещении отделку, поврежденную:
— при ремонте ограждающих конструкций и инженерных систем жилого дома, и выполнением иных работ при капитальном ремонте, в объемах, нарушенных при производстве работ;
— в связи с нарушением температурно-влажностного режима эксплуатации здания по причинам, не зависящим от проживающих (протекание кровли, промерзание стен и другие).
— Балкон, как мы выяснили, вообще не является помещением. В связи с чем и восстанавливать на нем после проведения работ ничего не должны, — отмечает А. Скалдин.
Точки над i
Должен ли собственник квартиры пускать на свой балкон? при капремонте вообще затрагиваются балконы, если они не относятся к жилым или нежилым помещениям?
Согласно Жилищному кодексу, «капитальный ремонт — основная жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации». При этом под конструктивными элементами подразумеваются «фундаменты, стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостки вокруг жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) и иные элементы».
Есть ли официальное определение балконам и лоджиям?
Оно содержится в постановлении Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11.
Балкон — огражденная и (или) остекленная наружная площадка, наполовину и более (площади) выступающая за пределы граничащих с ней наружных стен капитального строения (здания, сооружения) и открытая во внешнее пространство с двух или трех сторон, либо выступающая из плоскости стены огражденная площадка, служащая для размещения мест в залах для зрителей в театрах и спортивных сооружениях;
Лоджия — перекрытая, огражденная и (или) остекленная наружная площадка, более чем наполовину (площади) заключенная в пределах граничащих с ней наружных стен здания и открытая во внешнее пространство с одной стороны.
Заключение
— Если балкон — это пристройка, то лоджия — нежилое помещение, внутренняя пространственная часть капитального строения, имеющая определенное функциональное назначение. Кстати, у лоджии и балкона одно назначение — благоустройство. По сути, жильцам квартиры принадлежит только их внутреннее пространство. Чтобы можно было выйти подышать воздухом или, например, посушить белье. Один нюанс: при проведении капремонта специалисты ЖКХ района как заказчик и уполномоченное лицо уже могут требовать доступа на лоджию как на нежилое помещение согласно Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений. Как на кухню или в санузел квартиры, — резюмирует А. Скалдин.