pic 1343835731В связи с тем, что с 1 сентября текущего года плата за техническое обслуживание лифта будет начисляться соразмерно доли собственников в общем имуществе многоквартирного дома, что предусмотрено Указом Президента Республики Беларусь от 24 декабря 2020 № 490, специалисты Международной ассоциации менеджмента недвижимости предлагают обсудить, соответствует ли такая белорусская практика международной. И полагают, что в целом — да, соответствует.

Для сравнения можно взять экономически развитые страны Европы и Азии, например, Австрию, Германию, Бельгию, Швейцарию и Китай, Турцию, Сингапур, Казахстан. Несмотря на существенные политические, экономические и социальные различия, в выбранных для сравнения странах при расчете доли собственника квартиры в оплате расходов на содержание общего имущества использует принцип, аналогичный применяемому в Беларуси с сентября 2021.

Есть ли различия в деталях? Да, существенные. Например, в Китае, Турции равно как Австрии, Германии и Бельгии граждане знают свою долю в оплате расходов на этапе покупки квартиры, эта доля в точных единицах регистрируется в поземельной книге в европейских странах, и также прописывается в документах при покупке квартиры в Китае и Турции. Законодатели этих стран не предоставили возможность гражданам обсуждать правила определения доли в расходах после покупки квартиры — с этими правилами необходимо соглашаться при покупке, или не покупать. Но — никаких споров среди жильцов многоквартирных домов! И жалоб от них тоже нет.

Еще одно отличие — объектами индивидуальной собственности в указанных странах Европы в первую очередь являются жилые помещения (квартиры), и элементы здания, относящиеся к этим помещениям (например, парковочные места, кладовка в подвале или кладовка на лестничной площадке). Очень важно, что такие элементы здания относятся к квартире (связаны с квартирой в поземельной книге), но не учитываются при определении количества голосов собственника квартиры на общем собрании и не учитываются при распределении затрат на содержание общего имущества дома.

Пример. Гражданин купил квартиру № 9 в многоквартирном доме и по специальному коду квартиры в регистрирующем органе можно определить, что квартира № 9 связана с парковочным местом и кладовкой в подвале. Но в определении доли в расходах используется только площадь квартиры № 9 (72 м2), а площадь парковочного места и площадь кладовки в подвале — нет. Это существенное отличие от законодательства Беларуси, которое предписывает регистрировать отдельно три помещения (квартира, кладовка, парковочное место), и теоретически это будут три участника совместного домовладения, и каждый имеет право голоса на собрании и каждый обязан участвовать в расходах. А вопрос: «Какое отношение имеет собственник бетонной площадки для хранения автомобиля к жилому многоквартирному дому?», остается риторическим.

Тем не менее, сам принцип определения доли тот же, но опять же с особенностями изложения. Законодатели стран «старой Европы» еще в середине прошлого века поняли, что само определение «по квадратным метрам» неизбежно выводят на полемику «а метры в лифте не ездят». Поэтому при расчетах используется не сама площадь квартиры, а именно доля в условных единицах. Что математически дает один и тот же итоговый результат. Но психологически — другой.

Метод расчета (пример):

  1. Сложить общее количество квадратных метров в доме (например, получилось 400)
  2. Вычислить тысячную часть одного квадратного метра

400 м2 = 1 000

1 м2 = 1000/400

1 м2 = 2,5000

(одна доля всегда рассчитывается с 4 цифрами после запятой)

  1. Рассчитать долю в тысячных частях для каждого владельца квартиры, например, доля владельца квартиры № 9 при площади 72 м2 рассчитывается так:

72,0 × 2,5000 = 180,00

Владелец квартиры A имеет 180/1,000 МЕА (сто восемьдесят тысячных долей в общем имуществе).

546576876

Коэффициент может быть не только 1 000, но и 10 000, например, в больших многоквартирных домах. И все что нужно сделать управляющему этого дома, это сообщить владельцу квартиры общую годовую сумму затрат на содержание общего имущества многоквартирного дома владельцу квартиры. Эту общую сумму он сам умножит на свою долю, которая прописана в документах.

Пример. Сумма общих расходов на 2021 год по многоквартирному дому 10 000 евро. Владелец квартиры делит эту сумму на 1 000 и умножает на 180, его часть расходов равна 1 800 евро на 2021 год. Эту сумму по 1\12 он оплачивает на счет своего объединения собственников жилья каждый месяц в начале месяца. Никаких РСЦ, жировок, бухгалтеров и других лишних расходов.

Точно так же проверяется правильность расчета доли собственника квартиры в оплате технического обслуживания лифта по итогам 2021 года. Общая стоимость расходов для многоквартирного дома от сервисной компании, условно «Берлинлифтсервис», делится на 1 000 и умножается на 180, получившаяся сумма должна соответствовать отчету управляющего домом для квартиры № 9.

Пример как выглядит определение доли в поземельной книге одного из многоквартирных домов г. Берлина.

 4546567

Таким образом, общий принцип определения расходов доли собственников жилых помещений в Республике Беларусь, применяемый с 1 сентября, соответствует практике успешных стран мира. При этом мы в МАМН полагаем, что в будущем можно усовершенствовать и сам порядок, детализировать его на этапе проектирования многоквартирных домов. Чтобы потребители, покупая квартиру, имели такую же точную информацию о доле своих расходов, как и при покупке бытовой техники в отношении потребления энергии.

УТВЕРЖДЕННЫЙPlakat

Геннадий КАЛЁНОВ,

член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости

 

Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ

 
logo mjkx logo footer 1 pravo

Государственное предприятие "Жилкомиздат", 2016

220004, Минск, ул. Кальварийская, 17-501, 502 

Размещение рекламы: +375 (17) 360-13-31

Email: gkhmag@mail.ru

Задать вопрос юристу Портала

Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в разделах «Вопросы и ответы» и «База знаний», вы можете задать вопрос юристу Портала, для этого:

  1. Пройдите регистрацию или войдите в Личный кабинет пользователя
  2. Напишите и отправьте через Личный кабинет ваш вопрос

Подробнее о сервисе