Чаще всего о перепланировке в квартире вспоминают в двух случаях: при покупке и при продаже недвижимости. Незаконно проведенное переустройство квартиры может грозить собственнику не только штрафом, но и другими проблемами.
В редакцию Портала коммунальной грамотности пришло письмо, в котором читательница поделилась опытом покупки жилья. Предыдущие хозяева объединили лоджию и жилое помещение. Перепланировка, по мнению читательницы, была проведена с разрешения соответствующих служб и исполкома. Есть свидетельство о госрегистрации и техпаспорт, выданные БРТИ. В документах, с ее слов, отображены все изменения в квартире, и лоджия на схеме отсутствует. Далее читательница пишет: после того, как прорвало батарею отопления, перемещенную на стену бывшей лоджии, в результате чего затопило несколько квартир, комиссия предписала вернуть помещение в первоначальное состояние, так как подобного рода переформатирование жилой площади недопустимо согласно законодательным нормам. Читательница спрашивает, правомерно ли решение комиссии и какие работы по переустройству квартиры запрещено проводить.
Шаг за шагом
Чтобы прояснить данную ситуацию обращаемся к постановлению Совета Министров № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов» от 16 мая 2013 года. В документе закреплены положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, в том числе жилых помещений.
Главный посыл нормативного акта — изменения конфигурации и планировки помещения не должны нарушать юридические законы, строительные и санитарные нормы, правила пожарной безопасности. Если же это произошло, то зарегистрировать переустройство жилья не получится.
Прежде, чем планировать радикальные изменения в квартире, стоит обратиться в организацию, которая обслуживает дом (ЖЭУ или товарищество собственников), и получить акт обследования жилого помещения, а также в ЖРЭО, где специалисты дадут квалифицированный ответ, можно ли технически провести реконструкцию в данном жилье. После этого в местный исполком подается заявление с приложенной копией техпаспорта, в котором отображены красными линиями предполагаемые изменения. Также прикладывается согласие всех совершеннолетних жильцов, проживающих в данной квартире. На основании этих документов готовится разрешение на производство работ. Это может быть простое разрешение, без разработки проектных документов (переустройство внутренних перегородок, за исключением несущих), или разрешение с последующей разработкой проекта. Если предполагается затрагивать несущие конструкции, то нужен проект с обязательной экспертизой. После того, как пройдены все этапы, в том числе реконструкция, сотрудники ЖЭУ проверяют выполненные работы на соответствие их проекту, наличие договоров с подрядной организацией на выполнение работ, и только после этого комиссией, состоящей из представителей различных служб, подписывается акт выполненных работ. К слову, члены комиссии также должны ознакомиться с проведенной перепланировкой. К примеру, санэпидемстанция смотрит, не нарушены ли санитарные нормы: жилая площадь однокомнатной комнаты должна быть не меньше 14 м², не допускается обустройство жилого помещения без естественного освещения. И только после подписания акта местным исполкомом принимается решение о вводе в эксплуатацию перестроенного жилого помещения.
При покупке жилья
При покупке квартиры, в которой произошли определенные изменения, все же стоит посетить ЖЭУ (ТС), обслуживающее данный дом, и уточнить, было ли сделано переустройство квартиры на законных основаниях, даже если изменения зафиксированы в техпаспорте.
Если покупка состоялась, то новому владельцу необходимо узаконить проведенную предыдущим владельцем перепланировку. В этом случае речь уже будет идти о самовольном переустройстве жилого помещения. Алгоритм действий в такой ситуации аналогичен подаче заявления на перепланировку, но при этом надо будет оплатить штраф.
Если окажется, что в техпаспорт внесены изменения, но на них нет разрешения администрации, не помешает обратиться с запросом в БРТИ, на основании каких документов был выдан техпаспорт.
Что запрещено
С принятием в 2013 году постановления Совета Министров № 384 ужесточились правила проведения перепланировок жилого фонда. Например, до 2013 года, в зависимости от конструкции дома, допускалось объединение жилого помещения и лоджии. Сейчас законом запрещено переводить балконы и лоджии в отапливаемые помещения. Не разрешено переустройство вентиляционных шахт и каналов. Категорически запрещен перенос кухни в домах, оборудованных газовыми плитами. Также под запретом перепланировки, связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения и с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы. Нельзя устанавливать дополнительное оборудование центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехническое оборудование, так как это повлечет превышение расчетных инженерных нагрузок на одно помещение. Запрещено устанавливать теплые полы, которые работают на подогрев от горячего водоснабжения или общей системы отопления. Дело в том, что в случае прорыва трубы владелец такого пола узнает об аварии уже после того, как начнет затапливать соседей. Будет довольно сложно устранить неполадку, когда теплый пол подогревается трубами отопления. К тому же отопительная система рассчитана на подачу тепла определенному количеству квартир. Если вмешаться и изменить общедомовую систему отопления, мощность может оказаться недостаточной. Больше всего проблема будет ощущаться на верхних этажах.
Стоит иметь в виду, в панельных домах все стены несущие, поэтому перепланировка в них небезопасна, поскольку нарушается нагрузка на конструкцию дома в целом, соответственно, снижается ее прочность. Так, между квартирами, находящимися на одной лестничной площадке, особенно в панельных домах, запрещено устанавливать даже дверь. В Минске были случаи, когда строительная организация вводила в заблуждение людей, продавая им несколько квартир на одном этаже и объясняя, что помещения можно объединить, хотя такие обещания в корне неверны за редким исключением, когда на нескольких этажах объединить помещения получится через усиление конструкций. Экспертную оценку, где это можно сделать безопасно, могут дать только в проектном институте после тщательного изучения конструкционных особенностей конкретного дома.
Нарушением будет считаться изменение архитектурного и цветового решения фасада жилого дома. Например, вырубка окна на торцевой стене, увеличение оконного проема или его уменьшение. Также нельзя проводить работы, ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома.
С оговорками
В любом случае каждая перепланировка рассматривается индивидуально. Если хозяин квартиры хочет вместо стандартных окон и дверей, выходящих на балкон, установить окно в пол, это можно сделать, если оно будет находиться за лоджией, низ которой закрыт. Если же панорамное окно будет просматриваться с улицы, то это уже будет нарушением законодательства. Кстати, разворот (не перенос!) батарей отопления не будет являться противоправным действием. При утеплении наружной стены своей квартиры необходимо согласовать с эксплуатирующей организацией цвет краски и получить согласие на проведение такого рода работ.
В кирпичных домах почти все стены несущие, поэтому при планировании больших переделок стоит предварительно обратиться к проектировщикам. В монолитных домах основная нагрузка ложится на колонны, поэтому и перепланировку в них сделать будет проще.
Что касается установки кондиционеров, то здесь необходимо согласование с комитетом архитектуры администрации района.
При переносе коммуникаций должны быть сделаны расчеты, произведенные специализированным проектным институтом. Вносить изменения в систему вентиляции можно только в соответствии с разработанным проектом. Например, на кухнях иногда врезаются в стояки, тем самым перекрывая движение воздуха в других квартирах. Поэтому оборудование ниш запрещено на определенных этажах, что определяет проектный институт. Для этого специалисты сделают расчеты, в том числе аэродинамики, т.е. определят потоки воздуха, чтобы не ухудшить состояние в других стояках.
Изменяя функциональность помещений в пределах квартиры, следует помнить, что перенос кухни категорически запрещен в домах, оборудованных газовыми плитами. В остальных случаях требуется составление проекта перестройки. При этом следует учесть, что придется устанавливать дополнительную шумоизоляцию.
Кстати, в свое время было разработано положение по остеклению балконов и замене окон. Эксплуатирующим организациям предписывалось разработать совместно с архитекторами и разместить на своих сайтах образцы разбивок оконных рам, единых для всех жильцов дома. То есть проектирование здесь не предполагается, но жильцы при замене окон и балконных рам должны руководствоваться такими образцами. Если в доме планируется капитальный ремонт, то в такой ситуации все будет зависеть, включат ли проектировщики сделанное остекление в проект. В ином случае собственнику придется подгонять свои окна и балкон под общую концепцию.
В любом случае, прежде чем приступать к любым изменениям в собственной квартире, стоит проконсультироваться в эксплуатирующей организации, местном исполкоме или проектном институте.
Ирина МАРУСИНА
фото freepik.com и domovita.by