Гармония соседства: как управлять многоквартирным домом и содержать общее имущество

Комфорт и благополучие многоквартирного дома подобны сотканному полотну, где каждый стежок имеет значение. И от того, насколько гармонично переплетены эти нити — вовлеченность жильцов, профессионализм управления, соблюдение норм и правил, — зависит итоговая картина: уютный дом, где царят порядок и добрососедские отношения. Как выбрать способ управления многоквартирным домом и обеспечить содержание общего имущества, выяснил Портал коммунальной грамотности.

Что такое общее имущество и кому оно принадлежит?

Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, общее имущество совместного домовладения — это помещения за пределами квартир (подъезды, лестничные клетки, коридоры, чердаки), крыши, подвалы, несущие и ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, а также придомовая территория с расположенными на ней объектами благоустройства.

Общее имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Покупая квартиру в многоквартирном доме, вы одновременно получаете права и на общее имущество дома, принадлежащего всем жильцам, — каждый собственник владеет долей в общем имуществе дома, пропорциональной площади его квартиры.

Кто несет ответственность за содержание общего имущества?

Ответственность за содержание общего имущества лежит на собственниках квартир, а реализация этой ответственности зависит от выбранного способа управления домом.

На сегодняшний день Жилищный кодекс Республики Беларусь законодательно закрепляет три способа управления общим имуществом совместного домовладения.

Первый способ — общим имуществом управляют непосредственно участники совместного домовладения, если в собственности у них находится не более 10 объектов недвижимого имущества. Этот способ наименее распространен, поскольку малоквартирных домов в стране немного. Он предназначен для того, чтобы избежать создания мелких, экономически неэффективных ТС. В этом случае собственники несут личную ответственность за содержание имущества.

Второй вариант — общим имуществом управляет уполномоченное лицо, которое назначается местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством. Управление домом в этом случае возлагается на государственную организацию, как правило, это КУП ЖКХ. В этом случае уполномоченное лицо несет ответственность за организацию работ по содержанию имущества. Данный способ также применяется в случае ликвидации ТС или жилищного потребительского кооператива (ЖПК).

Третий вариант — управление осуществляет организация застройщиков (ЖПК) или товарищество собственников (ТС). Эта форма управления общим имуществом распространена в домах, построенных способом долевого строительства. В этом случае ТС/ЖПК несет ответственность за организацию и контроль содержания имущества. Активное участие собственников, безусловно, способствует решению проблем эксплуатации, однако создание товарищества собственников само по себе не гарантирует улучшения: ключевую роль играют компетентность председателя и готовность жильцов к сотрудничеству. К слову, члены ТС или ЖПК вправе в любой момент изменить способ организации управления их общим имуществом, приняв на общем собрании соответствующее решение.

Содержание общего имущества в надлежащем состоянии: что это значит?

Важным условием комфортного проживания является надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома: постоянная чистота и порядок на лестничных площадках, своевременное устранение неисправностей, поддержание в рабочем состоянии инженерных систем и оборудования. Необходимо обеспечить регулярную уборку двора, прилегающих стоянок и площадок, а также уход за придомовой территорией.

Законодательством закреплены минимальные требования, предъявляемые к качеству основных жилищно-коммунальных услуг. Например, уборка придомовой территории регламентируется в зависимости от времени года. Так, весной и летом подметать территорию с усовершенствованным покрытием (асфальт, цемент) и убирать газоны от опавших листьев, сучьев и мусора сотрудники обслуживающей организации должны один раз в два дня, а зимой чистить снег и наледь не реже одного раза в сутки. Работы в подъезде также имеют свою периодичность: окна рабочий по комплексной уборке должен мыть один раз в год (весной), подъезд подметать два раза в неделю, а лестничную клетку мыть два раза в месяц.

Общее собрание собственников ЖПК или ТС может расширить перечень работ и увеличить частоту их проведения, утвердив это протоколом.

Но не только уборка и ремонт определяют судьбу дома. Дом — это не просто стены и крыша, это прежде всего люди. Добрососедские отношения, взаимное уважение, готовность к сотрудничеству — это те невидимые нити, которые связывают всех жильцов в единое целое, создавая атмосферу добрососедства.

Хотя общедомовое имущество принадлежит каждому из собственников в определенной доле, распоряжаться им по своему усмотрению, игнорируя интересы других, нельзя. Все, что входит в общее имущество многоквартирного дома, должно эксплуатироваться c общего согласия. Например, без согласия всех жильцов и соответствующей разрешительной документации нельзя производить переустройство или перепланировку мест общего пользования, тамбуры и колясочные нужно использовать только по назначению, на лестничных клетках нельзя хранить личные вещи. За нарушение правил проживания предусмотрены штрафы, например за курение в подъезде или других вспомогательных помещениях – до 30 базовых величин (на сегодняшний день 1 базовая величина равна 42 рублям).

Соблюдение этих простых условий, уважение к соседям и бережное отношение к общему имуществу — это не просто формальное исполнение обязанностей, это создание той самой атмосферы дома, где каждый чувствует себя комфортно и защищенно. В конечном счете именно от нашей сознательности и готовности к сотрудничеству зависит, станет ли наш многоквартирный дом местом, где хочется жить и куда хочется возвращаться.

Яна ЩУКА