На территории постсоветских стран бытует привычное мнение: самое лучшее, что можно сделать с деньгами, — вложить в строительство дома или покупку квартиры. У каждого белоруса найдется знакомая семья, которая задумалась об ипотеке или уже оформила обязательства на 10–20 лет. Долевое строительство — в ту же копилку. Воспитать детей, посадить дерево и построить дом — до сих пор актуально. Но может ли быть по-другому? Опыт Германии однозначно говорит: «Да».
Для того чтобы лучше узнать опыт развитой современной страны, Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН) и инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» организовали семинар для представителей ассоциаций собственников жилья и коммунальных предприятий, уполномоченных по управлению общим имуществом совместного домовладения (КУП ЖКХ, КЖУП, ЖРЭО), из разных городов Беларуси. В режиме онлайн к мероприятию присоединились заинтересованные участники из Германии, Казахстана, Латвии, Украины и Узбекистана. Семинар проекта FpB 19018 состоялся при содействии Программы Поддержки Беларуси (ППБ). Программа поддержки Беларуси реализуется Дортмундским международным образовательным центром (IBB Dormnund) по поручению Министерства экономического сотрудничества и развития (BMZ) и Германского общества по международному сотрудничеству (GIZ)..
Цель такой встречи — изучить практику взаимодействия двух городских организаций Берлина по работе с населением в управлении многоквартирными жилыми домами и лучше узнать, как обстоят дела с жилищным вопросом в Германии.
Открыл мероприятие начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Андрей РОМАШКО:
— Мы здесь для того, чтобы определить перспективный путь развития управления жилфондом Беларуси. В этом году мы видим основной прорыв, когда на государственном уровне было признано управление жилфондом основной услугой, на основании которой работает весь механизм эксплуатации домов и оказания ЖКУ. За вклад в развитие ЖКХ и создание благоприятных правовых условий для развития системы управления жилищным фондом от лица Министра ЖКХ Андрея ХМЕЛЯ вручаю Почетную грамоту Вернеру МЕРКЕЛЮ, председателю правления МАМН.
К слову, это первая почетная награда, врученная иностранному гражданину.
В Берлине 75% — арендное жилье.
Далее слово взял исполнительный директор Kompetenzzentrum Grob-siedlungen eV. (жилищная ассоциация в Берлине) Ральф ПРОТЦ. Он рассказал о работе организации самого крупного панельного района в Германии Марцан-Хеллерсдорф. Интересно, что ее членами становятся не только собственники жилья, но и предприятия жилищного строительства, инвестиционный банк, жилищные хозяйства, предприятия, отраслевые специалисты (архитекторы, инженеры), представители власти и др. То есть это компетентная сеть, учитывающая интересы не только собственников жилья, но и района, города, проблемы экологии и экономики страны. Внутри сети определена четкая структура, что облегчает принятие решений.
Жилищные ассоциации аккумулируют знания и компетенции в шести областях: градостроительное усовершенствование (важно дальнейшее развитие жилых массивов), обновление (ремонт), энергетическая модернизация и улучшение экологических показателей, социальная стабилизация и участие граждан в планировании при эксплуатации домов, финансовые вопросы, управление процессами и менеджмент недвижимости. Важнее всего то, что собственники жилья мотивированы в модернизации домов. Ответ кроется в сбалансированности жилищной политики, когда в равной степени учитываются экономические возможности (доступность), архитектурная и социальная обоснованность и экологическая необходимость.
В Берлине 75% жилья сдается в аренду: от 10–12 евро за м2 в новостройках и от 6–8 евро — во вторичке (сейчас идет обсуждение на государственном уровне об установлении верхней границы стоимости аренды). Такая ситуация, когда нет привязки к собственному жилью, помогает немцам вкладывать накопления в бизнес, путешествовать, легко переезжать в другие города в поисках лучших предложений работы. Можно возразить, а как же старость? Вдруг не будет хватать пенсии на оплату съемного жилья и коммунальных услуг? На помощь пожилым людям приходит государство: можно получать пособие на недостающую сумму для оплаты этих услуг.
Конечно, Беларусь должна идти своим путем в развитии менеджмента недвижимости, но возможность получить ценные знания и опыт позволяет выработать свою стратегию с учетом успешных практик. И говорить о краткосрочных перспективах не приходится, это долгий путь.
Мнением о возможности принятия международного опыта поделился Геннадий КАЛЁНОВ, директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости:
— Важно понять, что в странах СНГ сложилась моноструктура городского жилья, которая полностью состоит из совместных домовладений. Не все собственники способны содержать свои квартиры. В Европе же сложилась структура разнообразия: можно стать собственником, можно арендовать, можно стать членом кооператива. Есть выбор. Конечно, чтобы подробно изучить такой опыт, нужен не один семинар. Наша ассоциация выступает «переводчиком», обращая внимание на важные и успешные примеры менеджмента имущества. В чем принципиальное различие между Берлином и Минском. В Берлине работают шесть муниципальных крупных жилищных компаний, которые занимаются комплексом мероприятий, от покупки земли, строительства домов, сдачи жилья в аренду до энергоэффективной модернизации. Их цель не выгода, а создание социально благоприятных условий проживания граждан. В Минске же много моноструктур — ЖРЭО, КУП ЖКХ в каждом районе города. Как пример на семинаре, в Германии на капремонт 270-квартирного панельного дома с перепланировкой ванных комнат, санузлов и чистовой отделкой требуется пять рабочих дней. Крупными муниципальными жилищными компаниями Берлина такая технология разработана 20 лет назад и применяется до сих пор. Поэтому у Германии можно перенять опыт межсекторального сотрудничества — когда стратегию успеха разрабатывают вместе проектировщики, строители, управляющие, жилищные и сервисные компании публичного и частного сектора, во взаимодействии с органами местного самоуправления и жителями многоквартирных домов. Именно на разработку такого формата межсекторального взаимодействия при планировании ремонта многоквартирных жилых домов в Беларуси направлен проект организаторов семинара.
Марта УДОВИЧЕНКО
Портал коммунальной грамотности
