wx1080Массовое создание на постсоветском пространстве товариществ собственников якобы на основе немецкого опыта является совершенной фикцией. Похоже, никто этот опыт даже не удосужился как следует изучить.

Суть понятия

 «Совместное домовладение в Германии законодательно освобождено от всех обязанностей, которыми обременены товарищества собственников и жилищно-строительные кооперативы в Беларуси…»

 

Согласно немецкому Закону о жилой собственности, совместное домовладение в Германии является объединением собственников жилых и нежилых помещений. Оно образуется двумя способами: объединением на основе договора индивидуальной собственности или разделением недвижимости одного собственника (аналог строительства многоквартирного жилого дома инвесторами-застройщиками в Беларуси).

Немецкое совместное домовладение обладает частичной правоспособностью, не является субъектом гражданского права, полным юридическим лицом. Это объединение особого вида.

Право собственности, вопросы эксплуатации и совместная жизнь в рамках объединения собственников регулируются в заявлении о разделении собственности, которое разрабатывается инвестором-застройщиком и содержит правила совместной эксплуатации общего имущества.

Несмотря на то что в Германии совместное домовладение создается без срока давности, фактически есть возможность упразднить его по взаимному согласию. Такая практика применяется, если, например, здание полностью или частично разрушено и нет необходимости в его восстановлении в соответствии с заявлением о разделении собственности.

Не субъект предпринимательства

«В Германии совместное домовладение без регистрации юридического лица обязано открыть только расчетный счет в банке, на который будут переводиться обязательные ежемесячные отчисления на капитальный и текущий ремонты.»

 

Как правило, совместное домовладение не осуществляет предпринимательскую деятельность. Следовательно, оно не обязано проходить регистрацию, подавать налоговую декларацию, уплачивать налоги, иметь руководителя, бухгалтера, печать.

Нет обязательства передавать государству статистическую информацию, иметь офис, юридический адрес, вести делопроизводство, принимать граждан, выполнять какие-либо поручения местной администрации, составлять административные протоколы, регистрировать домашних животных и проч. То есть совместное домовладение в Германии законодательно освобождено от всех обязанностей, которыми обременены товарищества собственников и жилищно-строительные кооперативы в Беларуси, России, Украине и других странах постсоветского пространства.

В Германии совместное домовладение без регистрации юридического лица обязано открыть только расчетный счет в банке, на который будут переводиться обязательные ежемесячные отчисления на капитальный и текущий ремонты. Передавать эти средства в бюджет местной администрации или на счета управляющей компании нельзя: деньги должны находиться только на счете совместного домовладения.

Совместное домовладение в Германии может выступать истцом и ответчиком в судах. Обычно его интересы представляет управляющий.

Нет обязанности регистрировать юридическое лицо и выбирать форму управления, как это делается в Беларуси (ТС и ЖСПК), Украине (ОСББ), России (ТСЖ). Недвижимостью управляют непосредственно собственники либо привлеченный управляющий. Последний от имени и по поручению совместного домовладения нанимает работников, например, хаусмастера или уборщицу, а также решает другие задачи.

Нюансы управления

«Высшим органом, в функции которого входят принятие решений, формирование воли и самоуправления совместным домовладением, является общее собрание собственников жилья. Управляющий созывает общее собрание не реже одного раза в год, кроме того, он может инициировать внеплановую встречу.»

 

Малые совместные домовладения в Германии обычно не привлекают управляющего. В Беларуси аналогичное непосредственное управление возлагается на совместные домовладения, в которых менее пяти собственников. Однако большинство средних и крупных совместных домовладений имеет управляющего недвижимостью.

Часто для этих целей привлекают организацию, например общество с ограниченной ответственностью или коммандитное товарищество. В таких случаях речь идет о компании по управлению жилой собственностью, проще говоря, об управляющей компании. Она либо ее законный представитель совершает правовые сделки, в том числе заключает договоры подряда, принимает на работу и увольняет, контролирует подрядчиков и персонал.

Квартиры, нежилые помещения и другая индивидуальная собственность находятся вне компетенции совместного домовладения либо управляющего. Например, о герметичности кранов или исправности розеток собственник должен заботиться самостоятельно.

Высшим органом, в функции которого входят принятие решений, формирование воли и самоуправления совместным домовладением, является общее собрание собственников жилья. Управляющий созывает общее собрание не реже одного раза в год, кроме того, он может инициировать внеплановую встречу.

Собрание носит закрытый характер, присутствовать на нем вправе только собственники (члены совместного домовладения) и управляющий. Поэтому проведение такого мероприятия, скажем, на улице — правовой нонсенс. Для этого необходимо подобрать подходящий зал, в котором разместятся все принимающие участие в собрании собственники.

В компетенцию общего собрания входит, в том числе, принятие решений о хозяйственном плане на следующий год и о годовом отчете. Эти документы являются основой для выполнения обязательств по оплате коммунальных услуг и ремонту дома, а также для надлежащего управления недвижимостью в целом. План и отчет включают все мероприятия по содержанию дома и его элементов. Никакого разделения на обязательные и необязательные мероприятия законодательство Германии не предусматривает.

Приглашение на общее собрание (исключительно в письменном виде) рассылается не позднее чем за две недели до даты его проведения. Собрание считается правомочным принимать решение, если его участники владеют в совокупности более чем половиной совместной собственности. Принимать участие в мероприятии могут как сами собственники, так и уполномоченные ими согласно доверенности третьи лица. Участие в собрании является добровольным.

Одну квартиру может представлять только одно лицо, даже если она находится в собственности сразу нескольких лиц.

Владельцы жилья могут большинством голосов принять решение об учреждении при управляющем консультативного совета собственников в количестве трех человек. Правда, у такого совета нет законных полномочий производить самостоятельные действия без их утверждения управляющим либо общим собранием совместного домовладения.

Большинство голосов требуется и для принятия правил надлежащего управления. Если в правилах есть отклонение от закона, то для их принятия требуется одобрение всех собственников жилья. На практике подобные решения принимаются очень редко.

Чтобы такие договоренности действовали и в отношении лиц, которые в будущем станут собственниками жилья в данном совместном домовладении, эти договоренности необходимо записать в поземельную книгу в качестве правил содержания индивидуальной собственности. Для внесения записи требуется нотариальная форма.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ МЕЖДУНАРОДНОЙ АССОЦИАЦИИ МЕНЕДЖМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ ВЕРНЕР МЕРКЕЛЬ

«Белорусы и рынок»

 

Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ

 
logo mjkx logo footer 1 pravo

Государственное предприятие "Жилкомиздат", 2016

220004, Минск, ул. Кальварийская, 17-501, 502 

Размещение рекламы: +375 (17) 360-13-31

Email: gkhmag@mail.ru

Задать вопрос юристу Портала

Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в разделах «Вопросы и ответы» и «База знаний», вы можете задать вопрос юристу Портала, для этого:

  1. Пройдите регистрацию или войдите в Личный кабинет пользователя
  2. Напишите и отправьте через Личный кабинет ваш вопрос
  3. Подпишитесь на одно из наших изданий через ЕРИП:
    на 1 номер журнала «Зеленый контейнер» в печатной версии
    на 3 номера журнала «Зеленый контейнер» в электронной версии
    на 1 номер журнала «Живи Как Хозяин» в печатной версии
  4. Сразу же после получения оплаты за подписку ваш вопрос будет отправлен в работу!

Подробнее о сервисе