c7fc4a0650826cfea4fd7db58acfcf9506280231Осенью 2017 года в Мозыре прошла международная конференция в рамках проекта «Устойчивое развитие региональных ассоциаций в Республике Беларусь» на тему «Формирование стандартов  деятельности управляющего недвижимым имуществом совместного домовладения. Роль в этом процессе жилищных ассоциаций», в которой приняли участие специалисты из Латвии, России, Украины и Беларуси. Совсем недавно с целью обмена опытом ответный визит в г.Тарту (Эстония) нанесла белорусская делегация.

НАДО ЧАЩЕ ВСТРЕЧАТЬСЯ

О своих впечатлениях, наблюдениях, выводах рассказывает Ирина Сергеевна ГУСАКОВА, председатель правления ассоциации «Мозырский собственник»:

– Если сравнивать себя с коллегами из соседних стран, то мы выглядим не худшим образом, но всегда надо стремиться к лучшему.

Например, в Эстонии нет домов, относящихся к государственному жилфонду, которые обслуживали бы аналоги наших ЖЭУ. В период приватизации во всех домах, где есть больше двух квартир, мэрии бесплатно создали товарищества под девизом «Дом теперь ваш, делайте с ним все, что считаете нужным», а самое главное – собственники поняли, что их собственность не только квартира, но и места общего пользования, инженерные сети, крыши и подвалы.

Опыт, который мы хотели бы перенять: при проведении общих собраний нет положения о необходимом кворуме в 50%+1 голос для принятия решения. В Эстонии достаточно и двух человек: значит, остальных все устраивает. В итоге после ряда голосований ходить стали все, поняв, что каждый отстаивает свои интересы, которые не обязательно совпадают с общими. Таким вот оригинальным способом удалось победить равнодушие собственников в известном у нас стиле «ой, да что изменится?!».

Сейчас у них проходит реновация домов – утепление: 60% – помощь Евросоюза, остальное – кредиты в банке под 1%. Опять же известная ситуация: решение принято большинством голосов, но всегда находятся нежелающие и несогласные, которые отказываются выполнять договор. Но по их правилам кредитный договор председатель товарищества оформляет на всех, вне зависимости от нежелания отдельных жильцов проводить реновацию. И если собственник этот кредит не выплачивает, банк опечатывает квартиру и выставляет ее на продажу, оплачивая бывшему владельцу разницу. В общем, местные законы в Эстонии направлены на то, чтобы стимулировать людей стремиться к нормальной жизни. И мероприятия по содержанию жилого фонда проводятся очень серьезные. У мэрии есть возможность заработанные средства оставлять у себя, направляя их на развитие города. Например, каждый год выбирается район, и товарищества, которые стремятся развиваться, получают новые детские площадки.

Надо признать, что дома выглядят по-разному: от «убитых» «хрущевок» до шедевров архитектуры с роскошными фасадами. В развалюхах где-то прозевали, где-то побоялись взяться за дело, хотя был для этого 10-летний период, чтобы вписаться во все программы по реновации.

Для развития не надо бояться действовать.

– Получается, что наша мечта «Вот бы нам зажить, как в Европе…» не такая уж радужная…

– Именно так. Лично мне понравилось, что у эстонцев нет отчислений на капитальный ремонт. На всех форумах отстаиваю свою позицию, что у хорошего хозяина на капремонт собирать деньги не надо, и те средства, что мы сегодня аккумулируем на счетах, это наша поддержка банков, хоть мы и получаем за это проценты. Вместо этого лучше иметь возможность взять льготный кредит под 1% на 15-20 лет, это было бы для наших людей подъемнее и разумнее сегодняшнего состояния дел. Но пока наши ведомства не готовы отказаться от строки «капитальный ремонт».

– В Эстонии люди с жалобами идут не в мэрию, а в особую ассоциацию, где их проблемами занимается юрист. Есть ли аналогии с «Мозырским собственником»?

– К нам тоже приходят люди, но пока не всегда есть понимание, что ассоциация – некоммерческая организация, созданная для защиты прав собственников жилья и председателей ЖСПК. Поэтому не всем нравятся наши ответы, потому что мы обязаны действовать в рамках закона. Нередкая ситуация – путаница с показаниями счетчиков на воду, потому что в банках и учреждениях тоже работают живые люди, которые могут ошибиться: «человеческий фактор» еще никто не отменял. Объясняем, что по правилам необходимо вызвать инспектора водоканала, который установит вашу правоту документально, и с актом вы придете к нам, сделаем перерасчет. Начинаются обиды: «А почему я должна бегать?! Кто так придумал?!» Но мы не имеем права просто верить на слово.

Также не мы устанавливаем тарифы, и они не зависят от нас: они единые для домов всех форм собственности в Беларуси.

– Вы руководите расчетно-справочным центром, видите всю базу данных. Наши люди начали экономить в связи с ростом тарифов?

– Нет. Экономят те, у кого есть такая традиция, кто приучен. Одни привыкли принимать ванну, да еще всей семьей по очереди, так и не отказались от своих привычек. Другие стараются сэкономить на другой манер: скрывая показания. Но по новой системе расчетов это сложно, к тому же водоканал проводит поквартирные обходы, проверяя показания счетчиков.

Раньше, когда нам бюджет давал субсидии, мы могли себе позволить больше, но сегодня одна из тем жалоб – строка «административно-техническое обслуживание», это расходы, зачастую связанные с возмещением убытков на содержание административного штата и прочие, сумма которых решается общим собранием собственников. Но надо понимать, что в разных домах есть разные возможности покрывать убытки. В большом доме с большим количеством жильцов финансовых проблем меньше. Поэтому, приобретая жилье в многоквартирном доме, надо понимать, в каком доме его лучше купить. Пятиэтажки, например, содержать намного затратнее, чем высотки.

Сегодня это касается только кооперативных домов, но скоро придет и в государственные, вот только жильцы кооперативов уже к таким условиям хозяйствования привыкли и приучены.

– По итогам обмена опытом в рамках «Недели устойчивого развития» какой следующий шаг нам реально сделать по управлению недвижимым имуществом?

– Самое приятное сегодня: Министерство ЖКХ и государственные структуры видят в нас партнеров, а не конкурентов, прислушиваются к нашему мнению, нет недоверия. Проект указа о внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. №538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций за-стройщиков» был подготовлен с помощью активных представителей ассоциаций республики, настоящих практиков, при Министерстве ЖКХ, проводятся «круглые столы» по обсуждению проблемных вопросов, возникающих при применении законодательных актов. Также мы убедили руководство министерства, что работа председателя ТС и ЖПК – это ответственная деятельность, он фактически отвечает за жизни людей. Поэтому необходима серьезная кадровая работа, и мы продвинули идею не согласования кандидатуры управдома на уровне местных органов власти, а создать единый реестр по Республике Беларусь председателей правления, которые прошли обучение и сдали экзамен в Министерстве ЖКХ. Подчеркиваю: не прохождения курсов (этого мало), а полноценного обучения для желающих работать профессионально. В итоге мы получим настоящих управленцев-специалистов по недвижимому имуществу.

Нас поддержали, и в ближайшее время мы все будем сдавать экзамены в Министерстве ЖКХ. Попытаемся внедрить опыт по электронному взаимодействию между председателями правлений и их собственниками.

У НАС И У НИХ

Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси, дал нашей газете свой комментарий: «Про «вот бы нам как у них, в Европе…» охотно говорят не только экономисты, но и обыватели, которые часто видят только яркую картинку внешнего благополучия жилых домов и кварталов европейских городов. Но если заглянуть за фасад и вникнуть в детали, то уверен, что многие ужаснутся и проголосуют за то, что лучше жить, как сейчас. Все дело в том, что мы живем и действуем в разных юридических условиях. И наши 70% жалоб на ЖКХ – это совершенно необоснованные цифры, которые вызваны своеобразной спецификой нашего законодательства. Например, Закон о защите прав потребителя жилищно-коммунальных услуг есть только в одной стране – в Беларуси. Понятие «жилищно-коммунальные услуги», основные и дополнительные, есть только у нас, а в Европе это товар, который нужно покупать по предоплате. Если ты его не купил, ты его не получишь. У них за все отвечает собственник, есть субсидиарная ответственность собственников, а у нас – руководитель эксплуатирующей организации. Все различия вы можете увидеть в составленной мной таблице (выборочно, – прим. авт.).

Сравнительная таблица практик ЕС и Беларуси по содержанию совместных домовладений и оплате коммунальных услуг

Проблема

В Европе

В Беларуси

Кто обязан организовать управление общим имуществом совместного домовладения

Собственники квартир

Местные власти

Кто несет ответственность за содержание общего имущества совместного домовладения

Собственники квартир (субсидиарная ответственность)

Руководитель эксплуатирующей организации (подрядчик)

Кто покрывает ущерб при порче общего имущества при пожарах и стихийных бедствиях

Собственники квартир (или страховая организация при оплате ими страховки)

Местные власти           из бюджета базового уровня

Кто отвечает за ущерб третьим лицам, например, при падении сосулек или штукатурки

Собственники квартир (или страховая организация при оплате ими страховки)

Эксплуатирующая организация (подрядчик)

Чем являются для собственников квартир теплоэнергия, электроэнергия, вода, газ

Товаром, который они покупают по предоплате, авансом

Жилищно-коммунальными услугами, за которые можно платить через месяц после потребления

Кто получает субсидии на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества

Только малоимущие       (у получающего субсидию домохозяйства не должно быть в собственности квартиры, дачи и автомобиля, если есть – нужно продать и погасить долги)

Все категории населения, в том числе владельцы нескольких объектов жилой недвижимости, тарифы фиксированные, субсидии заложены в тарифы

Решение споров внутри совместного домовладения

Только в судах

Как правило, через жалобы в различные государственные органы

Исходя из представленного анализа, можно сделать выводы о значительных расходах, которые несет государство для обеспечения выполнения Закона Республики Беларусь «О защите потребителей жилищно-коммунальных услуг», отсутствии действенных рычагов для стимулирования собственника жилья управлять коллективной собственностью и содержать общее имущество.

При увеличении объема частного жилого фонда нагрузка на бюджет в виде прямых и косвенных ассигнований будет увеличиваться.

Конечно, когда наши люди, которые живут небогато, слышат о необходимости повысить тарифы, то реагируют негативно, это нормальная, естественная реакция. Но при этом они не понимают, что юридические условия у них намного лучше, чем у европейских граждан: благодаря вышеупомянутому закону они могут писать жалобы, а на Западе свои проблемы можно решать только через суд. В Европе принцип «Я собственник – я обязан», а у нас пока «Я собственник – мне обязаны».

Поэтому «хотим в Европу!» означает не «все сразу наладится», а появление ответственности (многие люди перестанут получать помощь) и новые реалии».

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ…

В 2016 году в г. Усть-Каменогорске (Казахстан) началась замена приборов учета электроэнергии в жилых домах на приборы автоматизированной системы коммерческого учета электроэнергии – АСКУЭ.

Внешне от обычного электронного счетчика не отличается, но внутри встроен модем, который передает поставщику энергии показания о потребляемой энергии и других параметрах. Снимает показания ровно за месяц, с 00:00 до 00:00, а не по усмотрению жильца. «И главное, – комментирует Геннадий Каленов, – если на 00.00 26-го числа месяца, следующего за расчетным, за потребителем значится долг, автоматизированная система формирует список на отключение и… Правильно – в 00.01 отключает. Всех должников. В то же время заплатил – мгновенно включили. Но бесплатно только первый раз. Повторно – за 716 тенге (штраф).

Свинтить и реализовать такие приборы невозможно. Они именные. Подкрутить нельзя. Они полностью электронные. Межповерочный интервал – 8 лет. Поверка – за счет энергоснабжающей организации.

В 2015 году в Алматы уже установили примерно 50 000 таких приборов, и эта работа продолжается почти во всех городах Казахстана.

Но это полбеды. В Китае электросчетчики вообще депозитные. Вставляется карточка, на которой должны быть деньги. Электросчетчик «видит» деньги – электроэнергия поступает. Не «видит» – не поступает. То есть если в Казахстане действует такое же правило, как в Беларуси (потребил – заплати), то в Китае и странах ЕС… Заплатил? Потреби! В долг жить нельзя, а ведь хочется… У нас можно. Пока.

От чего у наших энергетиков повышенное сердцебиение? Нет, не от роста курса доллара. От бегания по лестницам многоэтажек при проверке честности! У нас ведь год на доверии – пиши любые показания, а потом проверка. Недоплаты, перерасчеты, и боевой отряд контролеров всегда в пути.

С Казахстаном у нас единое таможенное пространство. Языковых барьеров нет. Как думаете, долго наши энергетики будут казахским молча завидовать?

Дмитрий КУЛИК

Жыццё Палесся

logo mjkx logo footer 1 pravo

Государственное предприятие "Жилкомиздат", 2016

220004, Минск, ул. Кальварийская, 17-501, 502 

Размещение рекламы: +375 (17) 203-13-31

Email: gkhmag@mail.ru

Задать вопрос специалисту

Если Вы не нашли ответ на ваш вопрос в разделах "Вопросы и ответы" и "База знаний", Вы можете задать вопрос специалисту, для этого пройдите регистрацию или войдите в личный кабинет пользователя.

Сервис «Вопрос-Ответ» на Портале коммунальной грамотности населения предназначен для граждан – потребителей жилищно-коммунальных услуг. Специалисты Портала не имеют полномочий отвечать на вопросы предприятий системы ЖКХ и частных организаций, обслуживающих жилфонд (ТС, ЖСПК и др.). Разъяснения по новому законодательству в сфере ЖКХ, в том числе ответы на вопросы, возникающие у предприятий системы, публикуются в журнале «Живи Как Хозяин» с сентября 2016 года.