IMG 9756О подходах совершенствования жилищно-коммунального хозяйства, ответственности собственников квартир,  конкуренции на рынке коммунальных услуг и проблемах профессиональной подготовки управляющих товариществами собственников Порталу коммунальной грамотности населения рассказал исполнительный директор Международной  ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси Геннадий Калёнов.

 

 

 

Геннадий Геннадьевич, что даст анонсируемая сейчас в стране модернизация ЖКХ всем заинтересованным сторонам? Чем белорусский подход отличается от применяемых в странах-соседках?

Если говорить прямо и откровенно, то внедряемая (в Минске) система управления частным жилым фондом является «велосипедом с квадратными колёсами». Ответственно заявляю – нигде в мире такого нет. Но для кого изобрели эту систему? Для наших людей. Для наших коллективных собственников многоквартирных жилых домов, которые до сих пор собственниками себя не считают и отказываются самостоятельно заниматься управлением. Вот этот «единый заказчик» и будет от имени «отказников» все организовывать.

Хорошо это или плохо? Знаете, даже наши немецкие участники, бизнесмены с 30-летним стажем, против банального копирования немецкой системы управления кем бы то ни было. Отдельные детали системы – да, но полностью – нет. Причин множество.

Чем мне нравится новация Минжилкомхоза? Если рано или поздно собственники квартир, члены совместного домовладения, примут решение самостоятельно заказывать услуги – законодательство еще раз менять не нужно. Эта возможность уже предусмотрена. А пока примерно 80 % жилфонда будет доверено внешнему управляющему. На первых порах – государственному. Дальше – увидим.

А белорусский подход отличается… гуманизмом, как не странно. Страны–соседки еще 20 лет назад всю ответственность передали собственникам квартир (соответственно, и многоэтажных домов). И это привело к более плачевному результату, нежели в Беларуси.

Поговорим о причинах. Давайте посмотрим на опыт стран Европейского Союза. Преобладающий вид городского жилья – арендные дома. Единоличные собственники (частные жилищные компании, банки, церковь)  арендных (доходных) домов свою ответственность очень хорошо осознают. Арендный дом – это самый эффективный с точки зрения управления вид городского жилья. Собственники арендных домов, например,  первыми организуют, финансируют и осуществляют ремонт и модернизацию жилых домов – это бизнес.

Совместное домовладение – самый сложный вид городского жилья с точки зрения управления. Даже в экономически развитой Германии есть проблемы с ремонтом многоэтажек, с коллективными  собственниками. Прийти к общему решению по финансированию модернизации многоэтажных домов (600 – 750 евро за 1 м2 общей площади квартиры) оказалось не просто даже там. При этом собственники квартир в странах ЕС очень хорошо информированы о своей ответственности, так как при покупке квартиры нотариально заверяют свои обязательства и заранее осведомлены и о своих обязанностях, и об энергетических характеристиках многоэтажного жилого дома. Печатается огромное количество книг, брошюр и пособий для собственников квартир в совместных домовладениях.

А что же в странах бывшего СССР? Массовая приватизация, и почти все многоэтажки стали совместными домовладениями. И вот в тех странах, где власть сказала – дома ваши, что хотите то и делайте, при низких доходах населения, при отсутствии опыта и навыков, при 100% оплате ЖКУ, проблемы увеличились в десятки раз.

Преимущество Беларуси – монопольно, не эффективно, но многоэтажки все же опекались государством и сегодня их состояние лучше. Но, разумеется, наша система проигрывает европейской.

Созданы ли у нас условия для появления частника, развития конкуренции на рынке коммунальных услуг? Нужен ли в реальности выбор белорусским собственникам жилья или они не готовы брать на себя ответственность?  

Условия создаются не сразу. Нужен диалог, постепенное изменение законодательства и информирование  населения. Например, что такое общее имущество? Вот вы купили квартиру. Давайте мысленно уберем то, что лично вам не принадлежит. Пол, потолок, стены, крышу, фундамент, лестницу, лифт, трубы и т.д. Что осталось? Воздух и личные вещи. Без общего имущества, которое принадлежит всем собственникам квартир, самих квартир даже теоретически нет и быть не может. Это так просто. Но кто об этом людям рассказывает? Постановление №, Указ №, Приказ №. Им это не понятно.

Что касается ответственности – во всем мире люди стараются быть от нее подальше. И это не добровольно, не из области «хочу» - «не хочу». С момента приобретения собственности ответственность должна наступать немедленно. Или это не собственность. Особенность Беларуси в том, что происходит постепенная передача ответственности собственникам. Но рано или поздно за государством останется одна ответственность – правового регулирования отношений между собственниками.

Что мешает развиваться такой форме управления как ТС? Насколько вообще жизнеспособна эта форма в том виде, который мы имеем сегодня? Что надо изменить, с чего начать?

Товарищество собственников – это инструмент. Есть товарищества с идеальным управлением, где люди действительно очень довольны и ничего менять не хотят. Есть прямо противоположные примеры. Все зависит от размера совместного домовладения, месторасположения, и главное – наличия грамотного правления и компетентного руководителя. В этом и заключается «ахиллесова  пята» товариществ собственников – отсутствие рынка профессиональных управляющих. В странах ЕС, в основном, у одного специалиста в управлении 500 – 600 квартир и соответствующая зарплата. А в Беларуси? Если грамотный председатель ТС из 86 квартир уволился, где взять другого? Как правило, зарплаты небольшие, а ответственность огромная. Если будет сформирован рынок управляющих (для которых это основная работа), то проблем не будет ни у кого. Собственники будут выбирать из десятков предложений, чиновники  избавятся от жалоб, управляющие получат престижную профессию, на обучение которой не жаль потратить деньги.

Поэтому лет через 10-15 я вижу роль общественного председателя ТС, как заказчика услуг, — профессиональным управляющим, который, работая по контракту в интересах собственников квартир, будет находить на рынке наиболее выгодные предложения от поставщиков услуг, большинство из которых к этому времени, я надеюсь, будут частной формы собственности.

А пока – это очень трудный этап построения рынка, который только начат.

Добавить комментарий


data-matched-content-rows-num="3,1" data-matched-content-columns-num="1,4"

logo mjkx logo footer 1 pravo

Государственное предприятие "Жилкомиздат", 2016

220004, Минск, ул. Кальварийская, 17-501, 502 

Размещение рекламы: +375 (17) 203-13-31

Email: gkhmag@mail.ru

Задать вопрос специалисту

Если Вы не нашли ответ на ваш вопрос в разделах "Вопросы и ответы" и "База знаний", Вы можете задать вопрос специалисту, для этого пройдите регистрацию или войдите в личный кабинет пользователя.

Сервис «Вопрос-Ответ» на Портале коммунальной грамотности населения предназначен для граждан – потребителей жилищно-коммунальных услуг. Специалисты Портала не имеют полномочий отвечать на вопросы предприятий системы ЖКХ и частных организаций, обслуживающих жилфонд (ТС, ЖСПК и др.). Разъяснения по новому законодательству в сфере ЖКХ, в том числе ответы на вопросы, возникающие у предприятий системы, публикуются в журнале «Живи Как Хозяин» с сентября 2016 года.