Управлять общим имуществом не так уж и просто, как может показаться на первый взгляд. И зачастую бывает полезным обратиться к опыту других стран, чтобы узнать, как можно усовершенствовать работу и не повторить ошибок своих коллег. На днях подобным опытом с белорусскими управленцами делились коллеги из Эстонии — представители мэрии города Тарту и председатель Тартуского Союза квартирных товариществ. Встреча прошла по инициативе Международной ассоциации менеджмента недвижимости, участие в ней приняли представители Министерства ЖКХ и администрации Первомайского района г. Минска.

 

Несмотря на то что оба государства имеют общую историю и во многом схожи, между ними все же есть существенные различия.

Квартирные товарищества стали появляться в Эстонии в 1996 году, тогда же был создан и Республиканский Союз квартирных товариществ. Союз квартирных товариществ г. Тарту начал свою деятельность в 2008 году. Посчитали, что «домашний» союз позволит работать товариществам города в одном темпе. Тартуский союз существует за счет членских взносов, которые, в зависимости от размера дома, составляют от 20 до 80 евро в год. Собственники на общем собрании принимают решение о необходимости членства в нем.

При проведении реформы в 1996 году государство нанимало людей, которые ходили по домам и объясняли, для чего нужно создавать квартирные товарищества.

Если в Беларуси общим имуществом жильцов в основном управляют государственные организации, то в Эстонии ни государство, ни союзы не вмешиваются в подобные вопросы. Закон заставляет эстонцев быть собственниками в полном смысле этого слова. Представителям государственной власти не будет дела даже до дома, в котором вот-вот обрушится кровля, по их словам, «это собственность жильцов и они обязаны ее содержать».

Нет здесь и взносов на капитальный ремонт, собственник сам решает, когда и какие работы ему нужно проводить. Собирают на это средства, как правило, летом, когда не нужно платить за отопление.

Тем не менее это совсем не значит, что государство и Союз находятся в стороне, — они являются партнерами квартирных товариществ.

— Изначально люди недоумевали, почему городские власти перестали что-то делать, — рассказывает руководитель Союза квартирных товариществ г. Тарту Анне ВАЛК. — При проведении реформы в 1996 году государство нанимало людей, которые ходили по домам и объясняли, для чего нужно создавать квартирные товарищества, что, в свою очередь, принесло большую пользу.

В это же время в каждом доме были установлены теплообменник и счетчик на холодную воду, что обеспечило собственникам постоянное наличие горячей воды, возможность включать отопление летом и самостоятельно рассчитывать свои расходы.

Сегодня, если горожане захотят расширить парковку возле дома, то мэрия оплатит 50 % стоимости работ, для этого квартирным товариществам нужно провести ряд процедур (общее собрание, тендер по выбору подрядчика). После этого подается заявка в мэрию, и в следующем году, когда уже выполнены все работы, товариществу возвращаются эти самые 50 %. По такому же принципу можно построить велосипедный домик, оборудовать детскую площадку или установить подземные мусорные баки.

Интересный факт:

Балконы и лоджии в старых многоквартирных домах считаются общим имуществом собственников, как лифт или подъезд. 

Городские власти оказывают содействие в уборке листвы, причем важно отметить, что земля вокруг дома просто находится на обслуживании у товарищества (не в аренде), а земельный налог платят лишь владельцы частных домов.

Любой собственник может обратиться за советом к юристу мэрии г. Тарту, а Союз организовывает консультации для товариществ по бухгалтерии, строительству и реновации, которые оплачивают городские власти. Также Союз предлагает услуги независимого ревизора, так как нанимать аудитора крайне дорогое удовольствие.

 

Руководители товариществ в Эстонии, как правило, — люди, у которых уже есть основной доход (пенсия или заработная плата). Если собственники не хотят управлять своим имуществом, они могут обратиться в управляющую компанию, обучением руководителей которых занимается МАМН (без этого они не имеют права оказывать услуги). Обучение проходят и председатели квартирных товариществ, на это предусмотрено восемь академических часов.

— По закону руководитель товарищества выбирается на три года, и не факт, что он потом решит остаться на этой должности, — отмечает Анне ВАЛК. — Поэтому мы не видим смысла в трате денег на длительное обучение, восьми академических часов вполне достаточно для понимания этой сферы.

 Гости из Эстонии были крайне удивлены, что в Беларуси протоколы за нарушение правил проживания составляют председатели ТС или представители ЖЭУ, а не сотрудники милиции.

Договор на оказание услуг заключается между поставщиком и юридическим лицом (квартирным товариществом или управляющей компанией), если договор не заключен, то услуга не предоставляется. Исключением является лишь электричество, в этом случае поставщик заключает договор с каждым собственником.

Гости из Эстонии были крайне удивлены, что в Беларуси протоколы за нарушение правил проживания составляют председатели ТС или представители ЖЭУ, а не сотрудники милиции.

— Квартирное товарищество создается для управления общим имуществом, а не для разбирательств с соседями, — считает Анне ВАЛК. — Наведением порядка у нас занимается полиция.

В обязанности эстонских товариществ входит также и работа с должниками по оплате услуг: если в течение трех лет человек не оплачивает «коммуналку», членам правления придется оплатить долг из собственного кармана, так как они халатно относятся к своим обязанностям. При покупке квартиры с наличием задолженности по оплате услуг ответственность за неуплату лежит на новом собственнике.

Прекратить подачу коммунальных услуг за наличие задолженности правление не в праве даже через суд, а вот поставщик электроэнергии вполне может приостановить оказание своей услуги.

Стоит учесть, что председателя квартирного товарищества могут привлечь к уголовной ответственности в течение пяти лет после сложения полномочий, причем ответственность за нарушения законодательства несет не только руководитель, но и все правление.

Валерия КИСЛАЯ, фото автора, фото inco.vsu.ru

• Назад
• Вперёд