Управление жильем (товарищество собственников, ЖСПК)

Вопрос:

Создано Товарищество собственников в многофункциональном дом. В доме по одному адресу имеются жилые помещения и нежилые помещения (офисы, паркинг, складские помещения). В настоящее время плата за ЖКУ происходит следующим способом. За жилые помещения по субсидированным тарифам и тарифам с полным возмещением затрат, а за нежилые (паркинги и офисы) плата за ЖКУ осуществляется по фактическим затратам. Кроме этого осуществляется сбор членских взносов для погашения задолжностей по субсидированным тарифам. Причем собирается только с жилых помещений. На сколько такое начисление за ЖКУ правильное. И если нет, то как должно осуществляться начисление за ЖКУ.

Ответ:

Отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее – ЖК).

Согласно ст. 31 ЖК плата за жилищно-коммунальные услуги вносится собственником жилого и (или) нежилого помещений, нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, арендатором жилого помещения, членом организации застройщиков, дольщиком, заключившим договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства.

Аналогичные нормы содержатся и в Положении о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденном постановлением  Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (далее – Положение).

Справочно. В соответствии с пунктом 2 Положения плательщик жилищно-коммунальных услуг - собственник жилого и (или) нежилого помещения, наниматель, поднаниматель жилого помещения, арендатор жилого помещения, лизингополучатель, заключивший договор финансовой аренды (лизинга), предметом лизинга по которому является квартира частного жилищного фонда в многоквартирном или блокированном жилом доме и (или) одноквартирный жилой дом частного жилищного фонда (далее - договор лизинга жилого помещения), член организации застройщиков, дольщик, заключивший договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства (при оказании услуг электроснабжения - абонент, услуг газоснабжения - потребитель газа).

Тарифы для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги в отношении жилого помещения применяются в зависимости от целей использования данного помещения в многоквартирном жилом доме.

Так, в отношении жилых помещений применяются либо субсидируемые тарифы для населения либо тарифы, обеспечивающие полное возмещение экономически обоснованных затрат.

Согласно пункту 12 Положения в случае, если гражданин-плательщик жилищно-коммунальных услуг и (или) члены его семьи не зарегистрированы в жилом помещении по месту жительства, то начисление платы за техническое обслуживание, газо-, электро- и теплоснабжение, снабжение сжиженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных или резервуарных установок, горячее водоснабжение осуществляется по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат.

При наличии у плательщика жилищно-коммунальных услуг - гражданина в собственности и (или) во владении и пользовании оснащенных приборами индивидуального учета (в отношении коммунальных услуг) и используемых для личных целей (за исключением использования для предпринимательской деятельности) нежилых помещений в одноквартирных, блокированных, многоквартирных жилых домах, в том числе переведенных в установленном законодательством порядке из жилых в нежилые, нежилых капитальных строений (при условии наличия заключенного между исполнителем и плательщиком жилищно-коммунальных услуг отдельного договора либо открытого счета для расчетов за потребленные коммунальные услуги в указанных помещениях, капитальных строениях (в случае, когда плательщик жилищно-коммунальных услуг отказался от заключения такого договора) плата за техническое обслуживание, газо-, электро- и теплоснабжение, снабжение сжиженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных или резервуарных установок, горячее водоснабжение также вносится по тарифам (ценам), обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание таких услуг.

Тарифы для юридических лиц применяются в отношении нежилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании плательщиков – физических лиц, используемых для предпринимательской деятельности, и плательщиков – юридических лиц.

В соответствие с Указом Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2011г. № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» тарифы на услуги по тепло- и водоснабжению, водоотведению (канализации), обращению с твердыми и жидкими коммунальными отходами, оказываемые юридическим лицам организациями системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства, а также физическим лицам (в том числе индивидуальным предпринимателям), эксплуатирующим нежилые помещения, устанавливаются облисполкомами и Минским горисполкомом.

Так, местными исполкомами регулируются тарифы на капитальный ремонт и коммунальные услуги.

Тариф на техническое обслуживание нежилых помещений не является регулируемым. Внесение платы за техническое обслуживание нежилых помещений осуществляется путем оплаты фактических затрат, понесенных обслуживающей организацией на оказание данной услуги по нежилому помещению.

При этом размер оплаты названных расходов должен быть подкреплен прилагаемыми расчетами и калькуляциями, подтверждающими фактические затраты обслуживающей организации на техническое обслуживание общего имущества совместного домовладения.

Обращаем внимание, что согласно статье 14 ЖК жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое, за исключением использования жилого помещения для места нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Общее собрание членов товарищества собственников имеет право решать вопросы, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников.

Согласно статье 215 ЖК к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников относится, в том числе установление размеров и сроков внесения вступительного, паевых, членских, целевых и дополнительных взносов.

Таким образом, общее собрание вправе самостоятельно определять размеры взносов, в том числе в отношении как жилых, так и нежилых помещений.

При этом решения, принятые в установленном порядке общим собранием членов товарищества собственников, являются обязательными для всех членов товарищества.

от 15/06/2018

Вопрос:
Какие справки и кому должен выдавать председатель ЖСПК? Могу ли я, как председатель ЖСПК , предоставлять какие-либо сведения по внесенным средствам лицу, не являющемся ни членом ЖСПК, ни собственником квартиры Может быть есть какие-либо нормативные документы по этому вопросу? В ЖК общая формулировка.

Ответ:

Председатель ЖСПК обязан выдавать справки, выдача которых является обязательной для организации, эксплуатирующей жилищный фонд.

В частности, такие справки предусмотрены Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан" (например, справки о том, что в  установленный  законодательством для принятия наследства срок наследник пользовался наследственнымимуществом, принял меры к его сохранению, обрабатывал земельный участок, производил текущий ремонт и т.д.; о занимаемом жилом помещении и осоставе семьи и т.д.).

Кроме того, это справки, связанные со спецификой деятельности ЖСПК (о внесении паевого взноса в полном объеме, о размере внесенных средств и т.д.).

Справки могут выдаваться только членам ЖСПК либо иным лицам на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Во всех остальных случаях справки должны быть предоставлены лишь по запросу компетентных государственных органов.

от 23/06/2016

Вопрос:

Меня интересует вопрос по поводу председателя нашего ЖСПК. В течении 3-х лет неоднократно обращаясь к нему по поводу промерзания углов в квартире, в результате чего углы покрылись грибком и текут. Никаких мер по устранению не производится, акты писать отказывается . У нас 2-ое несовершеннолетних ребенка, которые часто болеют из-за сырости. Как можно призвать к ответственности председателя?

Ответ:

В соответствии с подп. 13.1 п. 13 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399, ЖСПК обязан содержать жилой дом в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, в том числе обеспечивать надлежащее содержание подъездов, других вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем и придомовой территории.

За выполнение функций ЖСПК отвечает председатель ЖСПК., одно он свои обязанности не исполняет.

Поэтому для привлечения его к ответственности Вам необходимо обратиться в прокуратуру и в орган местного управления с соответствующим заявлением.

от 11/02/2016

Вопрос:
Говоря простым языком в настоящее время "чем больше квартира по площади, тем больше и затрат на содержание и эксплуатацию общего имущества, в частности, и на поддержание надлежащего санитарного состояния подъезда". Тогда возникает вопрос: почему для выбора варианта уборки вспомогательных помещений жилого дома необходимо либо единогласное решение либо более 50% голосов собственников? Почему, имея большую долю в праве общей собственности, нельзя претендовать на большую долю в праве голоса?

Ответ:
Согласно п. 1.5 Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 535 "О предоставлении жилищно-коммунальных услуг" потребители, которым принадлежат и (или) которые занимают жилые и (или) нежилые помещения, расположенные в подъезде многоквартирного жилого дома, имеют право отказаться от услуги по санитарному содержанию вспомогательных помещений жилого дома, за исключением услуг по дезинфекции, дезинсекции, дератизации, путем заключения дополнительного соглашения к соответствующему договору и принять решение об осуществлении ими самостоятельного санитарного содержания вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома. Принятие решения осуществляется единогласно потребителями и оформляется протоколом собрания потребителей либо протоколом письменного опроса.

Для целей Указа № 535 под потребителями понимаются собственники жилого и (или) нежилого помещения, наниматели, поднаниматели жилого помещения, арендаторы жилого помещения, члены организации застройщиков, дольщики, заключившие договор, предусматривающий передачу им во владение и пользование объекта долевого строительства.

Из буквального толкования указанных норм следует, что для принятия решения об осуществлении самостоятельного санитарного содержания вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома необходимо единогласное голосование всех собственников (нанимателей) независимо от площади занимаемых помещений.

от 04/02/2016

Положение о порядке расчета и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014 г. № 571 (далее – Положение), регулирует вопросы расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги по жилищному фонду независимо от его формы собственности, а также платы за пользование жилыми помещениями только государственного жилищного фонда.

Таким образом, при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги гражданам независимо от того, в каком доме они проживают (обслуживаемом организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществом собственников, организацией застройщиков, др.)необходимо соблюдать нормы указанного Положения.

Пунктом 3 Положения установлено, что плата за жилищно-коммунальные услуги и плата за пользование жилым помещением вносится за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца на основании платежного документа по форме, установленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства.

Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 29 августа 2014г. № 17 «Об установлении формы извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением» утверждена форма извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги. Основным новшеством в данном извещении является четкое разграничение основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг. При этом дополнительные услуги могут быть включены в извещение только при условии заключенного договора на их оказание

от 05/01/2016

Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28.08.2012 (далее – Жилищный кодекс) определен исчерпывающий перечень основных жилищно-коммунальных услуг (техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги).

Плата за дополнительные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемыедополнительно к основным жилищно-коммунальным услугамв соответствии с договорами на оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг.

Согласно ст. 166 Жилищного кодекса в случае пользования участниками совместного домовладения дополнительными жилищно-коммунальными услугами решением общего собрания участников совместного домовладения устанавливается порядок пользования этими услугами и распределения между ними расходов по их предоставлению. При этом любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг и не оплачивать их.

Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 29.08.2014 № 17 «Об установлении формы извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением» усовершенствована форма извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги. Основным новшеством в данном извещении является четкое разграничение основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг. При этом дополнительные услуги могут быть включены в извещение только при условии заключенного договора на их оказание.

Таким образом, дополнительные жилищно-коммунальные услуги могут быть оказаны гражданину-плательщику жилищно-коммунальных услуги оплачены им только после заключения соответствующих договоров на оказание каждой  дополнительной услуги. Понуждение  к оказанию дополнительных услуг, а также  включение платы за дополнительные жилищно-коммунальные услуги без заключения соответствующих договоров в извещение о размере платы за жилищно-коммунальные услуги является нарушением действующего законодательства.

Услуги по «установке и обслуживанию систем видеонаблюдения» относятся к дополнительным жилищно-коммунальным услугам.

от 05/01/2016

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 августа 2012г. (далее – Жилищный кодекс) дополнительный взнос -денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников для покрытия убытков организации застройщиков.

Так, в случае не возмещения платежами населения, полученными из местного бюджета субсидиями, другими источниками, такими как суммы начисленной арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения в жилых домах, а также в административных зданиях, если в них расположены жилые помещения, суммы перекрестного субсидирования по коммунальным услугам (если это имеет место), средства по договорам с организациями на участие  в расходах по содержанию жилищного фонда, пеня, комиссионное вознаграждение за сбор жилищно-коммунальных платежей, проценты банка за размещение на депозитных счетах временно свободных средств (кроме процентов, поступающих на счет, предназначенный для аккумулирования отчислений нанимателей и собственников жилых помещений на капитальный ремонт жилого дома), затрат по оказанию жилищно-коммунальных услуг общее собрание членов организации застройщиков в соответствии со своей компетенцией может принять решение о возмещении убытков за счет дополнительных взносов  ее членов. Размер, состав и порядок внесения дополнительных взносов определяются уставом организации застройщиков.

При этом обращаем внимание, что в соответствии со статьей 203 Жилищного кодекса дополнительные взносы уплачиваются путем передачи денежных средств уполномоченному члену правления организации застройщиков или по желанию члена организации застройщиков путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет этой организации.

Общее собрание членов организации застройщиков имеет право решать вопросы, которые отнесены к исключительной компетенции правления организации застройщиков.

Справочно. Статьей 188 Жилищного кодекса определена исключительная компетенция общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков.

Определение порядка начисления  платы за жилищно-коммунальные услуги не входит в компетенцию общего собрания организации застройщиков.

При этом в компетенцию собрания входит установление размера обязательных платежей и взносов членов организации застройщиков.

При этом решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов организации застройщиков, а также для граждан, проживающих в жилом доме этой организации, граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, но не являющихся ее членами.

от 05/01/2016

Общий порядок выделения бюджетных ассигнований на возмещение части затрат по техническому обслуживанию жилого дома и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, определен Инструкцией по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде, ежегодно принимаемой министерством на очередной финансовый год (на 2012 год данная инструкция утверждена постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 1 июня 2012 г. № 7, на 2013 год — постановлением министерства от 12 февраля 2013 г. № 3). Так, в частности, согласно пункту 12 Инструкции по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми в 2013 году на возмещению части затрат на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 12 февраля 2013 г. № 3, возмещению подлежат фактические убытки текущего финансового периода (разница между фактическими затратами и начисленными доходами по оплате населением за жилищно-коммунальные услуги по фиксированным тарифам и другими собственными доходами, участвующими в расчете) по жилищно-коммунальным услугам для населения, проживающего в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, но не выше нормативов на убытки, определяемые местными исполнительными и распорядительными органами в соответствии с вышеназванной Инструкцией. При определении фактических убытков, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг населению, учитываются прочие начисленные собственные доходы (за минусом всех обязательных налогов, сборов и отчислений) организаций — балансодержателей жилищного фонда либо специализированных организаций, в обязательном порядке направляемые на возмещение части затрат по оказанию жилищно-коммунальных услуг населению, проживающему в данном жилищном фонде. Право на получение бюджетных ассигнований для возмещения части затрат по техническому обслуживанию, жилого дома и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, у организации (ЖСПК, товарищества собственников и иной организации, самостоятельно осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги) возникает не с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, а с момента ее создания с последующим оказанием жилищно-коммунальных услуг гражданам. В соответствии с пунктом 2 статьи 47 Гражданского кодекса Республики Беларусь юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Порядок государственной регистрации субъектов хозяйствования (в том числе, некоммерческих организаций) определен Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденным Декретом Президента Республики Беларусь от 16 января 2009 г. № 1.

от 05/01/2016

Министерством рассмотрено обращение по вопросу закрепления за Товариществом собственников для санитарной уборки и благоустройства территории и сообщает следующее.

В ходе рассмотрения установлено, что решением Администрации за ТС закреплены для санитарной уборки и благоустройства территории, прилегающие к жилым домам в соответствии со схемой, согласно приложению 8 к решению Администрации.

Согласно схеме, закрепленные за ТС решением Администрации территории не являются землями общего пользования (земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками), а являются землями под застройкой, представляющие собой земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания, что не противоречит Положению о порядке определения границ обслуживаемой исполнителями территории, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 января 2009 г. № 99.

Справочно: согласно статье 1 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг»:

исполнитель — юридическое лицо, его филиал, представительство, иное обособленное подразделение, расположенное вне места нахождения юридического лица,      или индивидуальный   предприниматель, оказывающие потребителям жилищно-коммунальные услуги на основе договора;

потребитель - физическое лицо, имеющее намерение заказать либо заказывающее жилищно-коммунальные услуги или пользующееся жилищно-коммунальными услугами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

жилищно-коммунальная услуга - деятельность, направленная на поддержание и (или) восстановление надлежащего санитарного и (или) технического состояния жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории, обеспечение их благоустроенности, комфортных и безопасных условий для проживания граждан.

ТС, согласно статье 20 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении», является объединением собственников жилых и (или) нежилых помещений, которое создано в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, в которое, наряду с элементами жилого здания и инженерной инфраструктуры, входят и элементы озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания.

Собственники жилых и (или) нежилых помещений в жилых домах, входящих в ТС имеют право на предоставление им качественных жилищно-коммунальных услуг всех видов: горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз и обезвреживание твердых коммунальных отходов, капитальный ремонт жилого дома, услуги по управлению жилым домом или группой жилых домов, а также техническое обслуживание, включающее эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества жилых домов, уборку и освещение вспомогательных помещений жилых домов, придомовой территории, а также ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уход за зелеными насаждениями, и иные жилищно-коммунальные услуги.

Согласно статье 22 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» за нарушение прав потребителей жилищно-коммунальных услуг предусмотрена гражданско-правовая ответственность.

Документы, удостоверяющие право ТС на занимаемые земельные участки (государственный акт на земельный участок, удостоверение на право временного пользования земельным участком, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, решение уполномоченного государственного органа, являющееся основанием для возникновения или перехода права на земельный участок), используются для определения возмещения сумм земельного налога, а также взыскания задолженности с нанимателей или собственников жилых (нежилых) помещений по возмещению сумм земельного налога за земельные участки, занятые многоквартирными жилыми домами, согласно Инструкции о порядке возмещения сумм земельного налога, а также взыскания задолженности с нанимателей или собственников жилых (нежилых) помещений по возмещению сумм земельного налога за земельные участки, занятые многоквартирными жилыми домами, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 27 декабря 2010 г. № 29.

На основании изложенного, министерство считает, что для отмены решения Администрации о закреплении за ТС для санитарной уборки и благоустройства территории, прилегающей к жилым домам нет основания

от 05/01/2016

logo mjkx logo footer 1 pravo

Государственное предприятие "Жилкомиздат", 2016

220004, Минск, ул. Кальварийская, 17-501, 502 

Размещение рекламы: +375 (17) 203-13-31

Email: gkhmag@mail.ru

Задать вопрос специалисту

Если Вы не нашли ответ на ваш вопрос в разделах "Вопросы и ответы" и "База знаний", Вы можете задать вопрос специалисту, для этого пройдите регистрацию или войдите в личный кабинет пользователя.

Сервис «Вопрос-Ответ» на Портале коммунальной грамотности населения предназначен для граждан – потребителей жилищно-коммунальных услуг. Специалисты Портала не имеют полномочий отвечать на вопросы предприятий системы ЖКХ и частных организаций, обслуживающих жилфонд (ТС, ЖСПК и др.). Разъяснения по новому законодательству в сфере ЖКХ, в том числе ответы на вопросы, возникающие у предприятий системы, публикуются в журнале «Живи Как Хозяин» с сентября 2016 года.